房地产行业828现房销售制度及配套金融政策点评：房地产发展模式重构，行业迎新格局、利于房价企稳

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 08 月 29 日 房地产发展模式重构，行业迎新格局、利于房价企稳 看好 ——828 现房销售制度及配套金融政策点评 相关研究 《以国际经验为鉴，探地产链价值之道——房地产链白皮书：房地产篇》 2026/06/25 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《【申万房地产】房地产 2026 年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足》 2026/03/18 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 事件： ⚫ 2026 年 8 月 28 日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；央行、国家金监局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理，推动加快构建房地产发展新模式的意见》；证监会制定《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。 点评： ⚫ 政策：销售、信贷、资本三端同步重构，房地产发展模式迎重大变化。1）销售端：从“预售为主”转向“现房优先、封顶预售”。新项目预售门槛升至结构封顶，首付款+按揭全进监管户，竣备后解封；新出让地、已出让未取规证项目优先现房（也可选预售），已取规证存量项目按老办法执行，新老划断不一刀切；现房实行备案制+少量定金制（施工许可后收、专账监管）。2）信贷端：从“主体信用”转向“项目信用”。开发贷单项目单主办银行+全封闭，期限匹配建设周期：预售最长 5 年、现房/商业最长 7 年，首次还本原则竣工后；个人房贷最长 30 年延至 40 年（百万贷月供约降 635 元），现房备案后放款、预售竣工备案后放款；按揭受托支付进监管/主办账户。3）资本端：从“三支箭救急”转向“常态工具箱”。股权：定增、定向可转债常态化，再融资可投合规项目、不再禁拿地，发行股份/转债+现金收涉房资产可配募；债权与证券化：公司债可投项目、存量债滚动续发；推 CMBS、不动产 ABS、租赁/商业 REITs 稳慎扩围等。 ⚫ 企业：预售金融杠杆下降、开发贷监管从严，金融模式回归制造业模式。1）预售杠杆实质归零。新规以“是否取得建设工程规划许可证”为界新老划断，避免存量资产一次性重定价。但新增项目预售门槛提至单体封顶，且按揭放款节点延后至竣工备案，回款周期从 6-12 个月拉长至 2-3 年，传统“拿地即回血”的金融杠杆被大幅压缩。2）资金可动用率下降。预售款全进监管账户、开发贷实行单项目主办银行制+全封闭管理，叠加现房销售沉淀，房企可腾挪资金显著减少。虽开发贷期限延长至 5-7 年且竣工后首还，部分缓冲建设期压力，但整体可动用资金下降将直接导致拿地收缩、销售规模回落。3）行业模式迎来换轨。房企战略从追逐规模速度转向比拼产品力与单项目 IRR，向制造业化转型。融资端同步打开股权再融资、公司债投项目、REITs 等常态工具箱，推动"债权依赖"向"股债结合+资产证券化"转变，对标美日房企的实业化路径。短期行业缩表阵痛，中长期加速出清、集中度跳升，具备自有资金厚度与产品力的企业胜出。 ⚫ 行业：新房供给缩量，二手房渗透率提升，核心城市房价筑底，集中度跳升。1）新房供给下降推动供需修复，二手房渗透率提升。预售资金占比房地产开发资金来源的一半，房企拿地资金和意愿将显著下降，后续新房供给将系统性下台阶。住房需求未消失且随房贷延至 40 年部分释放，供需向再平衡修复；二手房对新房替代增强，2025 年全国二手成交占比升至 48%，渗透率持续提升。2）门槛大幅提升，集中度跳升。行业门槛因周转与杠杆双降而陡升，高杠杆、并弱产品力主体继续出清，产品力、运营力与自有资金实力成为剩者逻辑，集中度跳升。3）地价下降，但核心城市房价筑底。核心城市已步入二手房主导阶段，2021 年以来拿地开工缩量，使得自 2026 年起二手挂牌中期收缩，新房供给收缩进一步强化筑底回升判断；但三四线新房仍主导，高库存下供给收缩难改供需格局，房价继续走弱。土地端拿地需求走弱致土拍降温、地价整体下行。其中，核心城供地少叠加二手企稳托底地价；低能级城市地价压力进一步加大。 ⚫ 投资分析意见：多部门政策组合助力构建房地产发展新模式，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量、但需求有强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国海外发展、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展； 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共4页 简单金融 成就梦想 附录：8 月 28 日现房销售政策及配套金融政策概要 1、销售制度（住建部）："预售为主"转向"现房优先" ——影响：房企销售和回款后移，压制房企现金流，降低项目投资回报率。 1）预售收紧：新项目预售须单体封顶（增加约 4 个月）；首付款+按揭全进监管账户；竣工交付后解封（以前结构封顶解封）。存量已拿规证项目按老办法，新老划断非一刀切。 2）现房推行：新出让地、已出让未拿规证项目优先现房、但也可选择预售；已拿规证项目鼓励现房；现房实行备案制+定金制（施工许可后可收少量定金，专账监管）。 2、信贷制度（央行）："主体信用” 转向"项目信用" ——影响：开发贷周期匹配缓冲资金压力，按揭延长降低月供释放购