地产及物管行业周报：现房制度下行业格局重构，“地价降+房价稳”周期来临

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 08 月 29 日 现房制度下行业格局重构，“地价降+房价稳”周期来临 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/8/22-2026/8/28） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比分化，可售面积环比下降。上周(8.22-8.28)34个重点城市新房合计成交 196.1 万平米，环比+7.7%，其中，一二线环比+7.7%，三四线环比+7.6%。8 月(8.1-8.28)34 城一手房成交同比-7.2%，较 7 月-3.8pct。其中，一二线同比-6.1%，三四线同比-21.9%，分别较 7 月-3.2pct 和-10.4pct。上周 13 城二手房合计成交 99.9 万平米，环比-3.8%；8 月累计成交同比-2.2%，较 7 月-13.3pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 77 万平米，合计成交 97 万平米，对应成交推盘比为 1.25倍，较前一周有所回升。最近三个月（26 年 5 月-26 年 7 月）分别为 1.5 倍、1.2 倍和1.34 倍。截至上周末（2026/8/28）15 城合计住宅可售面积为 8148.7 万平米，环比-0.23%。3 个月移动平均去化月数为 19.4 个月，环比+0.4 个月。 ⚫ 主要政策新闻：多部门政策组合拳推进房地产发展新模式。宏观方面，住建部、自然资源部、央行及证监会等多部门印发多篇关于完善商品住房销售制度、房地产信贷款管理等相关通知，内容涉及部署各地稳步推进商品房销售制度改革，推进现房销售、预售资金监管、将个人住房贷款最长年限由 30 年延长至 40 年、推动融资由主体信用转向项目导向，支持上市房企再融资、多类债券及不动产REITs、不动产私募基金融资等；因城施策方面，成都住建局等 4 部门发布《进一步优化促进房地产市场平稳健康发展相关政策措施的通知》，明确公积金贷款最低首付比例 15%并给予 20%利息补贴。 ⚫ 公司动态跟踪：中海宏洋、我爱我家 26H1 业绩亮眼。多家房企、物管及中介公司公布26H1 业绩及同比：中海宏洋 3.3 亿元（+15.4%）；嘉里建设 7.4 亿港元（+20%）；中国金茂 8.8 亿元（-19.3%）；绿城中国 0.8 亿元（-61.1%）；中国海外发展 70.3 亿元（-18.2%）；新城控股 8.5 亿元（-5.2%）；滨江集团 15.5 亿元（-16.3%）；保利发展 19.6亿元（-40.8%）；建发国际集团 8.3 亿元（-9.7%）；龙湖集团 19.6 亿元（-39.0%）；越秀地产 0.9 亿元（-93.6%）；招商蛇口 5.3 亿元（-63.5%）；建发股份 9.9 亿元（+17.6%）；保利置业-7.4 亿元（-456.1%）；保利物业 9.3 亿元（+4.8%）；招商积余5.0 亿元（+0.2%）；我爱我家 0.8 亿元（+110.4%）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块强于大市、物管板块弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 2.59%，沪深 300 指数下跌 0.21%，相对收益为 2.8%，板块表现强于大市，在 31 个板块排名中排第 10 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：香江控股、沙河股份、深物业 A、京投发展、新城控股，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为荣安地产、*ST 中迪、陆家嘴、招商蛇口、亚太实业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 1.05%，沪深 300 指数下跌 0.21%，相对收益为-0.84%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为68.5/45.1 倍；物管 26/27PE 均值分别 13.9/12.8 倍。 ⚫ 投资分析意见：核心城市房价逐步止跌回稳，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量，但需求有强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国海外发展、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展； 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共16页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 8%，一二线环比上升8%、三四线环比上升 8% 上周(8.22-8.28)34 个重点城市新房合计成交 196.1 万平米，环比上升 7.7%，较 25 年周均成交 241 万平米下降 18.6%，较本年周均成交 214.3 万平米下降 8.5%。 其中一二线城市合计成交 183.8 万平米，环比上升 7.7%，较 25 年周均成交 222.8 万