房地产行业地产板块及重点公司跟踪报告：房地产新模式政策预期充分，行业集中度将进一步提升

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2026 年 8 月 29 日 行业研究 房地产新模式政策预期充分，行业集中度将进一步提升 ——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 房地产（地产开发） 一、政策预期较为充分，详实细化更利于落地执行。 1、8 月 28 日，央行和金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下简称《意见》）；住建部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下简称《通知》）。 2、“完善房地产信贷”和“部署商品住房销售制度”的前期政策预期较为充分。2024 年 7 月二十届三中全会《决定》第“十一、（44）健全社会保障体系”章节明确提出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，政策进入顶层设计；2025 年 12 月全国住房城乡建设工作会议提出“加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，在开发端做实房地产开发项目公司制，融资端推行主办银行制，销售端推进现房销售制，同时规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益…”，政策已有初步框架。 3、我们认为此次发布两个文件为前期政策精神的在执行层面的细化落地。例如《意见》明确“房地产开发贷款的贷款期限…预售项目最长 5 年，现房销售项目最长7 年，商业地产项目最长 7 年”，“个人住房贷款期限由最长 30 年延长至最长40 年”，“现房销售的个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人‘能拿房，再还贷’”；《通知》明确“商品住房实行预售的单体建筑应完成主体结构封顶”，“一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务”，推行“交房即交证”等。详实细化的政策条款更利于执行层面的落地实施。 二、信用优势重要性进一步提升，行业集中度将进一步提升。 1、“封顶预售”+“竣工放款”明显推迟了房地产开发项目的现金回款节点，大幅降低了房地产开发商的“经营杠杆”，对于开发商的融资能力和经营能力提出了更高的要求。对于资金实力雄厚/信用优势明显/融资成本较低/产品定位精准/销售去化速度较快的龙头央国企开发商而言，我们认为新政在融资总额和投资回报速度方面虽然有一定影响，但整体影响可控。反之，对于资金实力较弱，融资成本较高的中小型民营房企而言，新政将大幅增加资金成本，降低项目利润率，大部分中小民营房企或将无利可图而退出市场。 2、克尔瑞数据显示，2026 年 1-7 月百强房企的权益销售金额为 1.24 万亿元（-15.3%），十强房企的权益销售金额为 6568 亿元（-5.3%），十强房企占比约为 53%（同口径数据 2021 年仅 39%），房地产行业集中度提升呈现加速状态。 投资建议：2026 开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期。随着一揽子房地产政策持续落地，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级城市获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，住房和物业纳入大宗消费，“封顶预售”、“竣工放款”等住房销售新模式落地，信用优势明显、融资成本较低的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，行业集中度将进一步加速提升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐中国金茂、中国海外发展等。2）公募 REIT 积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险、多元化业务经营不佳风险；物业服务企业的人工成本刚性上涨风险、增值服务拓展风险等。 房地产（物业服务） 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数/恒生指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20260526 城市更新提升品质，二手成交持续活跃——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260715 习总书记考察城市更新，住房纳入大宗耐用消费——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260803 地产行业逐步趋稳，置换链条逐步启动——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260812 调查制度压实责任，城市更新或将提速——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260820 北上楼市持续“添柴”，龙头地产表现亮眼——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 附录 图 1： 15 城二手房成交套数（累计同比） 图 2： 20 城新房成交套数（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 8 月 27 日 样本城市：20 城新房指“北京,上海,广州,深圳,杭州,成都,武汉,苏州,青岛,宁波,清远,福州,温州,佛山,扬州,嘉兴,惠州,韶关,泰安,南宁”；15 城二手房指“北京,上海,广州,深圳,杭州,成都,苏州,厦门,青岛,佛山,东莞,扬州,无锡,南宁,大连”；其中上海二手房、无锡二手房、南宁二手房、南宁新房数据为商品房口径，其余为住宅口径；部分城市数据更新延迟。 风险提示：因数据来源或统计方法可能导致结果存在误差 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 8 月 27 日 图 3：TOP10 房企累计权益销售额及同比变化 图 4：TOP100 房企累计权益销售额及同比变化 资料来源：克而瑞，光大证券研究所；截至 2026 年 7 月 资料来源：克而瑞，光大证券研究所；截至 2026 年 7 月 图 5：TOP10 房企累计权益销售额占比 图 6：TOP10 房企累计权益销售额占比变化 资料来源：克而瑞，光大证券研究所；截至 2026 年 7 月 资料来源：克而瑞，光大证券研究所；截至 2026 年 7 月 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 图 7：房地产板块重点推荐公司盈利预测、估值与投资评级 资料来源：Wind，光大证券研究所预测；股价时间为 2026 年 8 月 28 日；汇率按 1 港元=0.865 人民币换算。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上