房地产行业《完善商品住房销售制度的通知》点评：稳中求进，推行现房销售

行业点评报告 · 房地产行业 www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 稳中求进，推行现房销售 —— 《完善商品住房销售制度的通知》点评 2026 年 08 月 28 日 核心观点 ⚫ 事件：2026 年 8 月 28 日，住建部、自然资源部、金管局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。 ⚫ 预售与现房兼顾的稳步推进：此次《通知》主要涉及三个方面：完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售、加强政策措施协同。此次《通知》根据项目所处工程建设不同阶段分类施策，同时考虑房地产市场发展的区域差异，为地方结合实际因城施策留出政策空间，增强可操作性。 ⚫ 完善预售管理：此次《通知》首先提到“完善商品住房预售管理”。1）预售条件：单体建筑应完成主体结构封顶。2）预售资金监管：首付和贷款等购房资金全部存入资金监管账户。3）存量项目管理：对于已取建筑工程规划许可证实行预售的商品住房项目，预售条件和预售资金监管按原有政策规定执行。2023 年 7 月政治局会议上提到“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，当前完善预售管理、保障预售资金安全有助于维护购房人合法权益。 ⚫ 推行现房销售：此次《通知》提到“有力有序推行商品住房现房销售”。1）推行范围：新出让土地和已出让土地未取建筑工程规划许可证的商品住房项目优先选择现房销售、已取证的商品住房项目鼓励实行现房销售。2）现房销售管理：实行备案管理，主要涉及房企完成项目竣工验收等事项，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰等。3）定金制度：现房销售的商品住房项目在取建筑工程施工许可证后，房企可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。此次针对现房销售提出的各项内容，有助于实现“所见即所得”，有效防范交付风险。在定金等现房销售制度下，项目延期交付等问题有望得到解决。 ⚫ 协同配套政策措施：此次《通知》提到“加强政策措施协同”。1）土地供应：i.供应规模上，合理确定房地产用地供应规模，统筹规划、合理布局商品住宅用地；ii.土地价款上，房企用自有资金购地，可分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县政府确定。2）融资支持：i.房地产项目主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款融资服务；ii.支持房地产项目开发公司通过股权、债券等方式开展融资等（证监会 2026 年 8 月 28 日发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，其中提到支持上市房企再融资、支持房企发行公司债券和 ABS 等配套融资支持政策）。3）完善开发建设管理、优化审批流程等。房地产是资金密集型行业，预售带来的快周转已与当前市场发展错位，现房销售抑或带来房企的资金回流压力。因此此次《通知》提到协同配套政策。2026 年 7 月，广州市南沙区出让“现房销售”地块，其中出让条件中提到执行现房销售的土地竞得人“土地成交价款可分期支付，签订出让合同之日起 30 天内支付成交价款的比例不低于 50%、在签订出让合同之日起 2 年内支付全部价款”，该种分期缴纳的方式或为房企提供相应的缓冲空间。我们认为未来土地出让或实现“因城施策”，各地或根据自身土地市场相对灵活的出台土地出让条件。 房地产行业 推荐 维持评级 分析师 胡孝宇 ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深 300 表现图 2026 年 08 月 28 日 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究1.【银河地产】磨底迹象初现，新周期值得期待_房地产 2026 年中期策略 2.【银河地产】房地产行业深度_新模式下再出发_2025 年中期策略报告 3.【银河地产】再提稳定房地产市场，高质量发展值得期待_7 月政治局会议点评 4.【中国银河总量】房地产市场筑底企稳了吗——房地产高质量发展跟踪系列报告之一 5.【中国银河总量】新一轮政策工具会产生什么影响？——房地产高质量发展跟踪系列报告之二 -30%-20%-10%0%10%20%2025/8/282025/9/282025/10/282025/11/282025/12/282026/1/282026/2/282026/3/312026/4/302026/5/312026/6/302026/7/31SW房地产沪深300 行业点评报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 ⚫ 投资建议：我国房地产供求关系发生重大变化，房地产市场逐渐进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。预售带来的快周转已与当前市场发展错位，推行现房销售有助于行业整体改革完善，对推动房地产行业高质量发展起重要作用。我们认为具有稳健现金流管理、擅长项目运营的房企有望穿越周期，存量房交易同样因此或益。我们看好：华润置地、滨江集团、招商蛇口、保利发展、华润万象生活、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）中介龙头：贝壳-W、我爱我家；2）优质开发：建发国际集团、中国海外发展、绿城中国；3）优质商业：恒隆地产；4）优质物管：绿城服务；5）代建龙头：绿城管理控股。 ⚫ 风险提示：宏观经济不及预期的风险；房企现金流压力过大的风险；房价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险。 行业点评报告 · 房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 3 分析师承诺及简介 本人承诺以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 胡孝宇，房地产行业分析师，6 年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023 年 7月加入中国银河证券研究院 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充分了解该项服务的性质、特点、使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但不担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告