公司信息更新报告：产业投资持续加码，现金流大幅改善

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 浦东金桥（600639.SH） 2026 年 08 月 28 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/8/27 当前股价(元) 9.50 一年最高最低(元) 11.61/9.02 总市值(亿元) 106.63 流通市值(亿元) 80.77 总股本(亿股) 11.22 流通股本(亿股) 8.50 近 3 个月换手率(%) 31.89 股价走势图 数据来源：聚源 《收入高增利润增长，经营性物业出租率稳中有升—公司信息更新报告》-2026.4.21 《结转收入下降拖累业绩，住宅结转集中在下半年—公司信息更新报告》-2025.8.29 产业投资持续加码，现金流大幅改善 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ⚫ 营收利润同比提升，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布 2026 年中报，受结转规模提升影响，公司收入实现增长，但毛利率承压。我们维持盈利预测，预计公司 2026-2028 年归母净利润为 8.0、8.5 和 10.0亿元，对应 EPS 为 0.71、0.76、0.89 元，当前股价对应 PE 为 13.3、12.6、10.6倍。公司经营性物业出租率稳定，产业投资有望成为全新业绩增长点，维持“买入”评级。 ⚫ 收入增长利润下降，毛利率大幅压缩 公司 2026H1 营收 10.69 亿元，同比+11.21%；归母净利润 1.23 亿元，同比-29.97%，高毛利的租赁业务收入同比减少 0.55 亿元，低毛利的住宅销售结转占比提升，导致综合毛利率同比-10.87pct 至 46.86%。公司上半年投资收益 0.32 亿元，同比增长 47.18%，主要为股权投资分红及基金投资收益，经营活动现金流净额 8.89亿元（2025H1 为-10.35 亿元），现金流大幅改善。 ⚫ 出租率下滑，下半年有望结转碧云北外滩项目 公司 2026H1 持有各类经营性物业 344 万方，金桥壹中心新项目入市尚在爬坡期，平均出租率降至 72%，租赁收入 Q2 单季同比下降 5.25%、环比下降 2.44%。住宅项目推进方面，上半年无新增土地储备和项目竣工，碧云综合体东地块（总建面 13.77 万方）实现开工。截至上半年末，公司合同负债 33.82 亿元，较年初+12.7%，下半年有望结转碧云北外滩项目（累计收款 30.07 亿元），交房将显著增厚业绩空间。 ⚫ 产业投资持续加码，有息负债微增但结构稳健 产业投资方面，金桥资本平台上半年完成智能制造二期基金设立，并作为 LP 出资 1 亿元参与中微智微凌峰基金。产业投资仍处于布局期，金桥投资合伙企业上半年净亏损 157 万元，尚未进入收获期。截至上半年末，公司合并口径有息负债203.9 亿元，较年初+1.2%，其中短债占比 38.2%，银行贷款占比 63.6%，资产负债率 60.11%，整体债务结构稳定。 ⚫ 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 2,725 5,965 5,291 4,828 4,883 YOY(%) -58.6 118.9 -11.3 -8.8 1.1 归母净利润(百万元) 1,002 1,074 801 849 1,002 YOY(%) -44.9 7.1 -25.4 5.9 18.1 毛利率(%) 51.0 32.1 36.9 38.8 40.6 净利率(%) 35.9 17.2 18.9 20.7 22.8 ROE(%) 5.2 5.3 4.9 4.8 5.1 EPS(摊薄/元) 0.89 0.96 0.71 0.76 0.89 P/E(倍) 10.6 9.9 13.3 12.6 10.6 P/B(倍) 0.7 0.7 0.7 0.6 0.6 数据来源：聚源、开源证券研究所 -16%-8%0%8%16%24%2025-082025-122026-042026-08浦东金桥沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 30645 27296 27676 26367 27647 营业收入 2725 5965 5291 4828 4883 现金 4823 3318 2943 2685 2716 营业成本 1336 4050 3338 2956 2900 应收票据及应收账款 187 366 125 323 130 营业税金及附加 341 228 265 241 244 其他应收款 27 31 20 26 21 营业费用 43 83 74 58 49 预付账款 2 1 2 1 2 管理费用 139 147 132 121 122 存货 22819 22362 23368 22113 23560 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 2786 1219 1219 1219 1219 财务费用 450 288 273 259 230 非流动资产 17990 20172 20495 20749 21403 资产减值损失 0 0 0 0 0 长期投资 26 29 37 45 53 其他收益 14 12 18 14 12 固定资产 848 839 734 539 611 公允价值变动收益 37 9 15 20 20 无形资产 179 177 150 120 87 投资净收益 871 65 89 105 125 其他非流动资产 16936 19127 19574 20045 20653 资产处置收益 0 0 0 0 0 资产总计 48634 47468 48171 47116 49051 营业利润 1343 1399 1358 1357 1518 流动负债 15626 16573 19873 22383 26286 营业外收入 1 1 1 1 1 短期借款 4219 4368 10631 14800 17599 营业外支出 0 1 1 1 1 应付票据及应付账款 865 1678 2290 915 2057 利润总额 1344 1400 1358 1357 1519 其他流动负债 10542 10527 6951 6668 6630 所得税 366 376 357 358 405 非流动负债 14218 11500 7902 3728 994 净利润 978 1024 1002 999 1114 长期借款 13066 10529 6931 2757 24 少数股东损益 -24 -49 200 150 111