业绩与利润率下滑；经营性现金流改善；拿地权益比例大幅提升

房地产 | 证券研究报告 — 业绩评论 2026 年 8 月 28 日 600048.SH 买入 原评级：买入 市场价格:人民币 5.18 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 (18.0) 3.4 (8.6) (35.1) 相对上证综指 (16.4) 0.8 (5.3) (39.2) 发行股数 (百万) 11,970.44 11,970.44 11,970.44 流通股 (百万) 11,970.44 11,970.44 11,970.44 总市值 (人民币 百万) 62,006.90 71,463.55 99,713.79 3 个月日均交易额 (人民币 百万) 710.83 1,161.18 1,066.32 主要股东持股比例（%） 中国保利集团有限公司 40.72 40.72 37.69 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2026 年 8 月 27 日收市价为标准 相关研究报告 《保利发展：25 年业绩与利润率下滑；经营性现金流明显改善；销售连续三年稳居行业第一》20260423 《保利发展：24 年营收业绩承压；25Q1 毛利率较 24 年回升；销售稳居行业第一》20250429 《保利发展：业绩与经营性现金流短期承压；销售稳居行业第一》20240827 《保利发展：营收增长利润承压；经营性现金流大幅改善》20240425 《保利发展：销售稳居行业第一，融资渠道畅通》20240315 《保利发展：业绩与利润率短期承压，融资与资金优势显著——2022 年年报点评》20230401 《保利发展：业绩与利润率短期承压，融资与拿地优势凸显——2022 年三季报点评》20221030 《保利发展：央企龙头具备穿越周期的战略定力，多重优势奠定未来发展基石》20220208 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产：房地产开发 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 保利发展 业绩与利润率下滑；经营性现金流改善；拿地权益比例大幅提升 摘要：保利发展公布 2026 年中报。2026 年上半年公司实现营业总收入 1028.6 亿元，同比下降12.0%；归母净利润 19.6 亿元，同比下降 40.8%。  上半年公司营收规模同比下滑；受毛利率下滑、投资收益减少、三费率提升等因素影响，业绩持续承压。2026年上半年公司总营收 1028.6 亿元，同比下降 12.0%，主要是因为房地产项目交付结转规模下降；归母净利润 19.6亿元，同比下降 40.8%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，上半年毛利率同比下滑 2.3 个百分点；2）投资收益为-0.3 亿元，2025 年同期为 9.8 亿元；3）三费率同比提升 0.4 个百分点至 6.0%，其中销售费用 31.5 亿元，同比增长 3.4%。公司上半年减值较少，计提资产和信用减值损失合计 3325 万元，同比增加 1255万元。截至 2026 年 6 月末，公司预收账款 2425 亿元，同比下降 27.5%，预收账款/上年营收为 0.79X，同比下降0.29X。  盈利能力有所下降。2026 年上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 13.0%、3.1%、1.9%，同比分别下降 2.3、3.0、0.9 个百分点。其中房地产开发销售业务毛利率 12.1%，同比下降 2.7 个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，上半年公司年化后的 ROE 为 2.0%，同比下降 1.3 个百分点。  债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本持续下降。1）截至 2026 年 6 月末，公司有息负债规模 3325 亿元，同比下降 3.5%。其中，一年内到期有息负债占比 21%，同比持平。2）公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。上半年公司发行 81 亿元公司债，最低利率为 3 年期 1.85%、5 年期 2.20%，创公司债券融资利率新低。同时，公司债务期限结构持续优化，3 年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增 3 年以上有息负债占比 67%。融资成本持续下降，上半年新增有息负债平均成本同比下降 27BP 至 2.44%，期末综合融资成本同比下降 28BP 至 2.61%。上半年公司新申请注册 50 亿定向可转债，已于 5 月份取得证监会注册批文，所募资金将全部用于上海、杭州、广州、佛山等核心城市的 9 个房地产项目的开发建设和按时交付。3）截至 2026 年 6月末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 64.4%，同比持平；净负债率 60.4%，同比提升 0.8 个百分点；现金短债比 1.9X，同比提升 0.04X，始终处于“绿档房企”行列。  公司经营性现金流大幅改善。截至 2026 年 6 月末，公司货币资金 1338 亿元，同比下降 3.4%。2026 年上半年公司经营活动现金流净流入 246 亿元，同比大幅增长 53.3%，连续九年为正，主要是因为工程款支付同比减少。销售回款方面，2026 年上半年公司销售商品、提供劳务收到的现金 1063 亿元，同比下降 14.9%，购买商品、接受劳务支付的现金 623 亿元，同比减少 29.2%。上半年公司筹资性现金流净流出 135 亿元（2024 年为净流出 105亿元），主要是因为取得借款收到的现金减少。  销售稳居行业第一，销售均价持续稳步提升，市占率提升。2026 年 1-7 月公司实现销售金额 1500 亿元，同比下降 8.1%，稳居行业第一，销售表现优于行业（同期百强房企销售金额同比-15.8%）；销售面积 710 万平，同比下降 11.8%；销售均价 2.11 万元/平，同比增长 4.2%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价从 2021 年以来连续稳步提升；销售权益比 79%，同比持平。1-7 月公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为 3.5%，同比提升 0.2 个百分点。公司持续坚持城市深耕策略，上半年核心城市销售贡献达 95%，连续第四年保持 90%左右的高位水平。从结构上看，公司上半年一、二线城市分别占比 42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超 30 亿元共 5 个，金额合计 210 亿元。  上半年公司拿地权益比例大幅提升，北上广深杭拿地占比超 8 成，楼面均价小幅提升。2026 年上半年公司新增项目 21 个，新增建面 166 万平，同比下降 27.2%；拿地金额 384 亿元，同比下降 24.6%；拿地强度 28%，同比下降 7 个百分点；受益于布局城市能级的提升，楼面均价 2.31 万元/平，同比增长 3.6%；拿地权益比例 98%，同比提升 11 个百分点。其中一、二线城市拿地金额占比超 94%，战略性进入深圳，四个一线城市拿地金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拿地金额占比 82%。截至 20