公司信息更新报告：商业运营稳健增长，多架构REITs打通资管循环

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 新城控股（601155.SH） 2026 年 08 月 27 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/8/26 当前股价(元) 11.79 一年最高最低(元) 18.35/10.00 总市值(亿元) 265.94 流通市值(亿元) 265.94 总股本(亿股) 22.56 流通股本(亿股) 22.56 近 3 个月换手率(%) 56.71 股价走势图 数据来源：聚源 《商管业务稳健增长，融资总额持续下降—公司信息更新报告》-2026.3.30 《商业运营收入实现双位数增长，出租率保持高位—公司信息更新报告》-2025.10.31 《商管收入双位数增长，融资成本明显 下 降 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》-2025.9.1 商业运营稳健增长，多架构 REITs 打通资管循环 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ⚫ 业绩符合预期，商业运营稳健增长 新城控股发布 2026 半年报，公司商管经营表现优秀。我们预计 2026-2028 年归母净利润分别为 11.2、16.1、24.3 亿元，EPS 分别为 0.50、0.72、1.08 元，当前股价对应 PE 分别为 23.8、16.5、11.0 倍，公司商管业务势头较好，看好后续盈利能力回升，维持“买入”评级。 ⚫ 商业运营板块逆势稳健增长，出租率稳定提升 2026 年上半年吾悦商管商业运营总收入达 71.12 亿元，同比增长 2.42%，运营持续贡献稳定现金流，构筑穿越周期核心优势。截至 26 半年度末，公司在全国 147个城市布局 212 座吾悦广场，已开业吾悦广场数量达 181 座，较 2025 年末提升3 座；开业面积达 1675.31 万平方米，出租率达 98.35%，较 2025 年末提升 0.46pct。2026 上半年，公司吾悦广场总销售额 520 亿元（不含车辆销售），同比增长 0.97%。 ⚫ 开发业务持续收缩 公司实现合同销售面积 102.48 万平方米，同比下降 23.24%；完成合同销售金额63.57 亿元，同比下降 38.46%。公司实现 75.30 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 118.45%。2026 上半年末，公司报表存货规模 647.96 亿元，较 25年末下降 62.55 亿元。2026 上半年公司共计完成超 1 万套物业的高品质交付。 ⚫ 有息负债规模保持稳定，多架构 REITs 打开资管循环路径 截至 2026 上半年末，公司有息负债余额 519.41 亿元，主要以银行贷款为主，占比 61%；在手货币资金 75.84 亿元，较 2025 年末增长 11.48%；26H1 公司新增经营性物业贷约 70 亿元，经营活动现金流量净额 8.24 亿元。2026 上半年，公司成功完成商业不动产 REITs 申报，拟选取天宁吾悦广场项目及启东吾悦广场项目作为底层不动产项目；同时公司上半年完成了全国首单消费类机构间 REITs 扩募发行，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”首次扩募成功，扩募资产规模为 21.46 亿；扩募后整体资产总规模达 32.10 亿元，产品期限约 30年。 ⚫ 风险提示：房地产行业销售持续下行；房地产融资收紧；线下消费大幅下行。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 88,999 53,012 42,614 35,570 34,898 YOY(%) -25.3 -40.4 -19.6 -16.5 -1.9 归母净利润(百万元) 752 680 1,118 1,614 2,428 YOY(%) 2.1 -9.6 64.4 44.4 50.4 毛利率(%) 19.8 27.4 31.1 37.7 40.3 净利率(%) 0.8 1.3 2.6 4.5 7.0 ROE(%) 0.9 0.6 1.4 2.2 3.2 EPS(摊薄/元) 0.33 0.30 0.50 0.72 1.08 P/E(倍) 35.3 39.1 23.8 16.5 11.0 P/B(倍) 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所 -42%-28%-14%-1%13%27%2025-082025-122026-042026-08新城控股沪深300公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报告 相关研究报告 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 152678 112273 67573 92213 70990 营业收入 88999 53012 42614 35570 34898 现金 10296 6803 4261 3557 3490 营业成本 71373 38478 29374 22150 20839 应收票据及应收账款 567 510 244 414 222 营业税金及附加 2313 2989 2131 2134 2094 其他应收款 32720 25861 21230 18078 20487 营业费用 3965 1844 1491 1423 1396 预付账款 2794 1941 1865 1312 1805 管理费用 2758 2613 2045 1779 1745 存货 97008 71050 34423 63804 40393 研发费用 7 0 5 3 2 其他流动资产 9292 6107 5550 5049 4593 财务费用 3311 3248 3270 3100 3141 非流动资产 154514 153370 152011 151347 150210 资产减值损失 -2018 -1151 -1278 -1067 -1047 长期投资 20991 19747 18273 16753 15261 其他收益 10 18 71 85 94 固定资产 2222 1893 1999 2249 2689 公允价值变动收益 71 146 141 156 171 无形资产 1045 893 813 729 556 投资净收益 320 -190 -198 -233 -47 其他非流动资产 130256 130838 130926 131617 131703 资产处置收益 -1 -1 -2 -2 -2 资产总计 307193 265643 219584 243561 221200 营业利润 2972 2161 2654 3598 4535 流动负债 167745 132321 88015 114485 94848 营业外收入 177 194