土地开发收入大幅下降，利润韧性依赖产业投资

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 中新集团（601512.SH） 2026 年 08 月 26 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/8/25 当前股价(元) 7.75 一年最高最低(元) 11.41/7.37 总市值(亿元) 116.16 流通市值(亿元) 116.16 总股本(亿股) 14.99 流通股本(亿股) 14.99 近 3 个月换手率(%) 16.77 股价走势图 数据来源：聚源 《收入提升利润高增，产业投资多层次 布 局 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》-2026.4.22 《营收利润同比增长，区中园出租率维 持 高 位 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》-2025.8.28 土地开发收入大幅下降，利润韧性依赖产业投资 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ⚫ 营收利润下降，利润主要依赖产业投资，维持“买入”评级 中新集团发布 2026 半年报，受土地开发收入下滑影响，公司上半年业绩承压。公司园区运营质量提升，新兴业务有望增厚业绩，我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润分别为 10.9、11.5、12.2 亿元，EPS 分别为 0.73、0.76、0.81 元，当前股价对应 PE 分别为 10.7、10.1、9.5 倍，维持“买入”评级。 ⚫ 收入大幅下滑，利润韧性依赖产业投资 公司 2026H1 实现营业收入 11.05 亿元，同比-47.5%；归母净利润 5.11 亿元，同比-13.7%；扣非归母净利润 3.93 亿元，同比-28.0%；经营性净现金流 5.05 亿元，同比-32.7%；毛利率 45.33%，同比+0.87pct。营收腰斩主因园区开发运营收入大幅收缩，上半年向苏州工业园区管委会收取的园区开发运营收入仅 1.0 亿元（2025H1 为 10.2 亿元）。利润降幅远小于营收降幅，主要靠：（1）公允价值变动收益 3.37 亿元（2025H1 为 0.56 亿元）；（2）投资收益 2.73 亿元（2025H1 为1.49 亿元）；（3）非流动性资产处置损益 1.58 亿元。 ⚫ 区中园出租率分化，具身智能载体加速落地 分业务看，2026H1 园区开发运营收入 6.56 亿元，利润 3.37 亿元；绿色公用业务收入 3.81 亿元，利润 1.05 亿元。产城融合园方面，公司开发运营面积超 250 平方公里，上半年新增内外资注册项目 61 个、注册资本超 22.6 亿元。区中园方面，嘉善智慧园一期和苏锡通智能制造产业园一期约 20 万方投运后出租率分别约90%和 77%，苏州工业园区内项目仍保持91%高出租率，但外部新拓项目去化承压。公司上半年已落地签约具身智能项目 16 家，“载体+基金+生态”模式初现。 ⚫ 两翼平稳推进，产业投资成利润核心支柱 （1）绿色发展：截至 6 月底，中新绿能、中新春兴累计并网约 700MW，上半年中新联科处理工业废水 79 万吨，同比+35%。（2）产业投资：累计认缴外部市场化基金 55 支，认缴总额超 45 亿元；累计直投科技项目 49 个，合计投资 7.12 亿元。上半年追投国顺激光、松应科技，新增瞬恒智能、数预智能，并出资 1.5 亿元参与元生创投四期基金。 ⚫ 风险提示：市场竞争加剧、产业投资风险、新能源业务拓展不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 2,685 3,214 3,463 3,661 3,857 YOY(%) -26.6 19.7 7.7 5.7 5.3 归母净利润(百万元) 637 1,056 1,090 1,146 1,217 YOY(%) -53.2 65.8 3.2 5.2 6.2 毛利率(%) 50.4 44.2 43.0 43.3 44.2 净利率(%) 23.2 37.9 35.8 35.6 35.9 ROE(%) 3.2 6.0 5.8 5.8 5.8 EPS(摊薄/元) 0.43 0.70 0.73 0.76 0.81 P/E(倍) 18.2 11.0 10.7 10.1 9.5 P/B(倍) 0.8 0.8 0.7 0.7 0.6 数据来源：聚源、开源证券研究所 -16%0%16%32%48%2025-082025-122026-042026-08中新集团沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 16898 17283 18578 18392 20179 营业收入 2685 3214 3463 3661 3857 现金 3161 3468 3736 3950 4160 营业成本 1332 1792 1973 2075 2151 应收票据及应收账款 2015 2398 2252 2664 2514 营业税金及附加 179 163 176 186 196 其他应收款 111 102 127 116 140 营业费用 18 12 17 19 18 预付账款 21 17 25 23 25 管理费用 267 257 260 267 270 存货 10766 10601 11570 10867 12389 研发费用 16 14 18 19 19 其他流动资产 825 696 868 772 950 财务费用 207 201 198 206 226 非流动资产 18465 19203 20368 21495 22642 资产减值损失 -244 -33 -20 -14 -10 长期投资 3547 3583 3922 4291 4693 其他收益 97 88 93 90 92 固定资产 2365 2713 2909 3048 3158 公允价值变动收益 -8 352 317 285 256 无形资产 163 155 144 129 112 投资净收益 287 363 382 421 463 其他非流动资产 12390 12752 13393 14027 14678 资产处置收益 36 0 12 15 16 资产总计 35363 36486 38946 39886 42820 营业利润 808 1512 1588 1669 1771 流动负债 9370 8125 10317 11487 14684 营业外收入 29 38 33 36 35 短期借款 1540 1046 1431 2978 4758 营业外支出 5 11 6 7 7 应付票据及应付账款 1597 1522 2065 1888 2414 利润总额 832 1