房地产行业周报(2026年第34周)：楼市成交同环比增加，上海出台地产优化政

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2026 年 08 月 25 日 房地产行业周报（2026 年第 34 周） 推荐 （维持） 楼市成交同环比增加，上海出台地产优化政策 ❑ 板块行情：第 34 周（8 月 17 日-8 月 21 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 1.8%，在 31 个一级行业板块中排名第 20 位。 ❑ 政策要闻：地方层面：上海：为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8 月 20 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自 2026 年 8 月 21 日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等 5 个方面 8 项政策措施。其要点有：1、提取公积金贷款用作首付范围扩大：从新建期房扩大到新建现房；2、提取频次放宽：买房后公积金 5 年内每年都能取一次；3、支出场景拓宽：新增购房契税、车位、储藏室；4、外环外降首付：外环外买第二套房，首付从 20%降到 15%；5、以旧换新购房贷款补贴：外环外买新房+1 年内卖二手房，补贴贷款总金额的 1%，单套住房最高补贴 5万元；补贴总金额 2 亿元，用完即止（按照最高补贴测算约 4000 套）；6、以旧换新补贴：外环外买新房+1 年内卖外环内二手房，固定 3 万元补贴，叠加上述的贷款补贴 5 万，共 8 万元；7、征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式；8、中心城区（含浦东外环内）推进二手房收购，加快改造为保障性租赁住房。 ❑ 公司动态：1）保利发展：8 月 17 日保利以总价约 32.7 亿元竞得东莞 CBD 地块 2026WR005 号宗地，楼面价约 22936 元/平方米，溢价率约 4%。该地块起拍总价约 31.34 亿元，起拍楼面价为 22009 元/平方米，地处东莞国际商务区中心公园南侧，占地约 67803 平方米（约 102 亩），容积率 2.1，限高 80 米，总建筑面积约 14.24 万平方米。2）贝壳-W：8 月 21 日，贝壳-W 发布截至 2026年 6 月 30 日 6 个月的中期业绩。报告期内，该集团取得净收入总额人民币434.31 亿元，同比减少 11.97%；净利润 38.79 亿元，同比增加 79.42%。经调整净利润 47.96 亿元，同比增加 49.22%；每股基本净收益 1.19 元。贝壳-W 在2026 年第二季度净收入 245 亿元，同比降 5.7%；净利润 26.24 亿元，同比增100.8%。总交易额 9338 亿元，同比增 6.3%。 ❑ 销售端：第 34 周新房成交同比增加 11%，二手房成交同比增加 4%。1）本周20 城商品房成交面积 163 万方，商品房日平均成交面积 23 万方，环比增加17%，同比增加 11%。2）从累计数据来看，年初至今 20 城商品房成交面积6149 万方，累计同比减少 6%。3）第 34 周 11 城二手房成交面积 200 万方，日平均成交面积 29 万方，环比增加 2%，同比增加 4%。4）从累计数据来看，年初至今 11 城二手房成交面积 7089 万方，同比增加 5%。 ❑ 投资策略：三个方向，寻找地产 alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计 2026 年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找 alpha 尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出 alpha 行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 ❑ 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 106 0.01 总市值(亿元) 10,211.25 0.77 流通市值(亿元) 9,889.60 0.97 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 6.2% -19.5% -18.2% 相对表现 8.1% -16.4% -22.5% 相关研究报告 《房地产行业跟踪报告：Deep Value 是不是地产股的买入理由？——洞见地产（五）》 2026-08-16 《房地产行业周报（2026 年第 32 周）：北京出台房地产优化政策，重点加大住房公积金支持力度》 2026-08-13 《房地产行业跟踪报告：置换链的错觉：二手房量价企稳为何不等于地产拐点——洞见地产（四）》 2026-08-10 -25%-13%0%13%25/0825/1126/0126/0326/0626/082025-08-25~2026-08-24房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、 房地产下跌 1.8%，板块排名第 20 位 ........................................................................... 4 二、 政策要闻 ........................................................................................................................... 5 三、 销售端：新房成交同比增加 11%，二手房成交同比增加 4% ................................... 7 （一） 新房市场：第 34 周 20 城成交面积同比增加 11% ........................................... 7 （二） 二手房市场：第 34 周 11 城成交面积同比增加 4% .....