房地产行业周报：公积金制度迎来近20年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： ⚫ 1.本周国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，是《条例》1999 年实施以来力度最大的一次系统性调整，再次印证了年初以来我们反复强调的公积金政策调整将是今年政策重心的判断。我们认为新政的利好顺序为：核心城市低总价二手房交易>住房后周期消费（家装、家居、家电）>租赁运营>物业管理>核心城市开发商。我们认为市场对公积金改革的理解存在七重预期差（完整解读参见上周发布的同名报告）：（1）并非 10 万亿资金流动性投放，账户余额不是可支配现金；（2）利率决定权上收不等于年内必然降息；（3）并非促进买房，利好租赁市场；（4）并非新房刺激政策，实际在“去开发商中心化”，更利好住房后周期消费；（5）并非平均利好，或放大城市分化；（6）灵活就业扩围长期方向性意义较大，但短期贡献可能很小；（7）政金债仅获得“资格红利”，并非即时资金洪峰。 2.上海本周出台“沪八条”楼市宽松政策，我们认为此次调整信号意义大于实际意义。首先从力度上看依旧是一轮针对上海楼市结构性矛盾的“小步快走”政策，政策几乎没有继续放松限购，而是把资源集中投向外环外新房去库存、改善型家庭置换、公积金账户盘活和中心城区二手房收储，其短期直接效果应首先体现为外环外新房来访量、认购量和置换交易上升，但由于没有进一步放松限购、补贴总规模有限且二手房收购尚缺乏明确额度，因此预计短期成交量改善的确定性高于房价上涨的确定性，外环外优质项目的改善幅度高于全市平均水平。但需要指出的是，上海在量价已经同比修复、景气度全面领跑全国的环境下继续主动加码，说明核心城市稳定房地产市场的政策意愿增强，也进一步强化了我们对于上海作为首个房价企稳改善城市和 2027 年是核心城市房价企稳年的前期判断的信心。 ⚫ 二手房周度跟踪： 挂牌价方面，上海房价维持韧性，挂牌价再度上行。北京挂牌价周环比-0.02%，跌幅收窄0.19pct，已连续 23 周下行；上海挂牌价周环比转正（+0.02%），此前连续两周回落；广州挂牌价周环比-0.09%，跌幅走阔 0.03pct，近 11 周呈下行趋势；深圳挂牌价周环比-0.03%，跌幅收窄 0.16pct。 挂牌量方面，北京挂牌量加速回落，深圳十连降。北京周环比转负（-3.23%），连续两周上行后本周回落，年初至今累计下降 12.19%；上海周环比转负（-0.84%），近 23 周呈下行趋势，年初至今累计下降 13.54%；广州周环比转正（+0.01%），年初至今累计下降 5.38%；深圳挂牌量周环比-0.46%，降幅走阔 0.02pct，已连续 10 周下行，年初至今累计下降 9.84%。 实时成交方面，北京周环比转正，广深三连涨。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 8 月 22 日，北京周环比转正（+12.9%），此前连续三周下行；广州周环比+3.9%，涨幅回落 2.0pct，已连续三周上行；深圳周环比+4.1%，涨幅回落 16.7pct，已连续三周上行；网签方面，截至 8 月 22 日，北京周环比+9.6%，涨幅走阔 1.2pct，已连续两周上行；上海周环比转正（+12.7%），此前连续两周下行；深圳周环比转负（-6.6%），此前已连续两周上行。 ⚫ 新房周度跟踪： 新房成交方面，一线城市普涨，北京两连升且涨幅有所走阔。截至 8 月 22 日，北京新房成交周环比+10%，涨幅走阔 8pct，已连续两周上行；上海周环比转正（+16%）；广州周环比转正（+4%）；深圳周环比+1%，涨幅回落 36pct。北上广深年初至今累计成交同比-3%、+35%、+10%、-35%。 ⚫ 择时方面我们的建议是： （1）短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口； （2）中期看 2027 年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年 Q1 末是重要的观测和择时窗口。 （3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在 2028 年。 相关标的：（1）核心城市土储占比高的头部央国企：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 08 月 25 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 香港证监会牌照：BYC310 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 董斌鑫 执业证书编号：S0860126040015 dongbinxin@orientsec.com.cn 021-63326320 住房公积金改革的七重预期差 2026-08-22 京沪深租金连续五月上涨，沪深房价 K 型分化有所收敛 2026-08-18 七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐 2026-08-11 海外房价深度调整期的经验启示：周期问底系列深度（二） 2026-08-09 7 月核心城市土拍逆势延续 Q2 热度，结构性强化核心城市房价预期 2026-08-03 公募地产持仓降至近 10 年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股 2026-07-27 总量压力仍存，楼市结构性回暖延续 2026-07-20 京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期 2026-07-14 Top3 集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β 2026-07-07 科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国 2026-06-29 楼市 K 型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口 2026-06-22 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分 2026-06-15 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑 2026-06-08 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 2026-06-01 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 2026-05-25 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 2026-05-18 公积金制度迎来近 20 年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 公积金制度迎来近20年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 一：市场表现 ...........................................................................................