房地产开发行业2026W33：上海出台楼市新政，旺季前提振市场情绪

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2026W33： 上 海 出 台 楼 市 新 政 ， 旺 季 前 提 振 市 场 情 绪 上海出台楼市新政，旺季前提振市场情绪。2026 年 8 月 20 日，上海六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，围绕优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“ 以旧换新”购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用作保障性租赁住房 5 个方面出台 8 项政策。本次新政目的比较明确，主要为了促进外环外新房库存去化，畅通一二手置换链条，更好满足居民刚性和改善性住房需求。政策在“ 金九银十”前落地，有助于提振旺季的市场情绪。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.8%，落后沪深 300 指数 0.80 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 20 名。 新房：本周30个城市新房成交面积为 134.0万平方米，环比提升 17.6%，同比提升 0.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为 44.8 万方，环比+17.4%，同比+24.1%；样本二线城市为 69.3 万方，环比+32.0%，同比+19.0%；样本三线城市为 19.9 万方，环比-14.3%，同比-49.0%。从今年累计来看，样本 30 城共计 5240.3 万方，同比-14.9%；一线城市为 1607.8万方，同比-2.3%；二线城市为 2619.4 万方，同比-9.9%。 二手房：本周 15 个样本城市二手房成交面积合计 192.4 万方，环比增长3.1%，同比增长 11.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为81.2 万方，环比+5.6%；样本二线城市为 79.7 万方，环比+1.6%；样本三线城市为 31.5 万方，环比+0.5%。今年 33 周累计成交 6765.3 万方，同比增长 5.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 2906.0 万方，同比+6.2%；样本二线城市为 2811.8 万方，同比+1.8%；样本三线城市为 1047.6 万方，同比+16.8%。 信用债：本周（8.17-8.23）共发行房企信用债 14 只，环比增加 7 只；发行规模共计 123.60 亿元，环比增加 36.1 亿元，总偿还量 192.92 亿元，环比增加 43.47 亿元，净融资额为-69.32 亿元，环比减少 7.37 亿元。 投资建议：维持行业 增持”评级。 我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来 3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A 股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha 仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-7 月统计局数据点评:进入低基数期，销售额跌幅小幅收窄，开发投资等滞后指标仍承压》 2026-08-18 2、《房地产开发：2026W32：本周新房成交同比-7.6%，二手房成交同环比双增》 2026-08-16 3、《房地产开发：2026W31：新房二手房成交季节性下滑，北京出台新政稳定市场 》 2026-08-09 -30%-20%-10%0%10%20%2025-082025-122026-042026-08房地产开发沪深3002026 08 23年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.上海出台楼市新政，旺季前提振市场情绪 ............................................................................................... 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................. 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................... 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） .......................................................................................................... 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................... 9 4.重点公司境内信用债情况 .....................................................................................................................11 5.本周政策回顾 .......................................................................