上海楼市新政点评：上海优化楼市政策，促进合理购房需求释放

证券研究报告房地产|点评报告上海优化楼市政策，促进合理购房需求释放——上海楼市新政点评戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号：徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：2026/8/23请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远报告摘要事件：2026年8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。一、优化个人住房信贷政策。此次楼市新政优化了二套房贷首付款比例，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。优化后上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于15%；二套住房外环内最低首付款比例不低于25%，外环外不低于15%。意味着外环外购房的资金门槛进一步降低。二、优化住房公积金提取政策。公积金方面，支付购房首付款范围从预售房扩展至现房，对于在上海市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”，购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。此外，住房公积金购房支出情形有所拓宽，有助于居民减轻购房综合成本。三、加大购房补贴力度。购房补贴方面，上海此次新政主要涉及两个方面。1）实施“以旧换新”购房贷款补贴，补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元，补贴总金额2亿元；2）优化“以旧换新”补贴，对于同时符合上述两项补贴条件可以叠加，即出售外环内二手房，购入外环外新房的家庭最高可获8万元补贴，有助于外环外新房库存去化，打通置换链条。四、推行房票安置，加快推进收购二手住房用作保租房。《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。五、投资建议。本次上海“沪八条”楼市新政优化力度较大，既优化了住房公积金提取政策，又加大了购房补贴力度，聚焦外环外市场，有助于居民释放改善性住房需求，改善市场预期，提振市场情绪，预计外环外新房成交量有望提升。7月底中央政治局会议释放“稳定房地产市场”积极信号，近期北京、上海均发布楼市新政，建议进一步关注下半年房地产增量政策。六、风险提示：政策落地效果不及预期；宏观基本面变化超预期；房地产行业下行风险。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、优化个人住房信贷政策2、优化住房公积金提取政策3、加大购房补贴力度4、推行房票安置，加快推进收购二手住房用作保租房5、投资建议6、风险提示目录请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远事件：2026年8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、优化个人住房信贷政策图表1：部分城市购房商业贷款最新首付比例要求二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整此次楼市新政优化了二套房贷首付款比例，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。优化后上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于15%；二套住房外环内最低首付款比例不低于25%，外环外不低于15%。意味着外环外购房的资金门槛进一步降低。资料来源： 地方政府网，太平洋证券城市首套房最低首付比例二套房最低首付比例上海15%外环内25%，外环外15%北京15%20%深圳15%20%广州15%15%请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远2、优化住房公积金提取政策图表2：上海新政调整前后公积金政策变化优化住房公积金提取政策公积金方面，支付购房首付款范围从预售房扩展至现房，对于在上海市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”，购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。此外，住房公积金购房支出情形有所拓宽，有助于居民减轻购房综合成本。资料来源： 中指研究院，太平洋证券政策类型调整前调整后支付购房首付款支持购买新建预售商品住房提取扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房，同时继续支持“既提又贷”购房提取优化不动产权证发证之日起5年内提取一次取得不动产权证后的5年内每个自然年提取一次；提取总额放款至“不超过以自有资金支付的购房款”提取用途拓宽新增上海市购房契税、上海市住房配套车位（库）、储藏室请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远3、加大购房补贴力度购房补贴方面，上海此次新政主要涉及两个方面。1）实施“以旧换新”购房贷款补贴，补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元，补贴总金额2亿元，政策窗口期为2026年8月21日至2027年3月31日，政策适用条件为居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售上海市二手住房，有助于推动置换需求进一步释放；2）优化“以旧换新”补贴，原有2024年5月“沪九条”出台的以旧换新补贴政策为出售“外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房”，按出售住房建筑面积实行分档定额补贴，补贴档位分别为2万/2.5万/3万元，本次新政将出售旧房范围扩展至“上海市外环内二手住房”，且补贴标准统一为3万元/套，政策窗口期为2026年8月21日至2027年3月31日，对于出售外环内二手房，购入外环外新房的置换家庭带来直接利好。对于同时符合上述两项补贴条件可以叠加，即出售外环内二手房，购入外环外新房的家庭最高可获8万元补贴，有助于外环外新房库存去化，打通置换链条。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远4、推行房票安置，加快推进收购二手住房用作保租房明确进一步加大房票实施力度。本次《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求，可有效提高安置效率，同时房票模式可以相应增加购房需求。此外，《通知》规定，以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东新区外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应，我们认为后续相应政策有望进一步落地。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远本次上海“沪八条”楼市新政优化力度较大，既优化