房地产行业收益型不动产系列报告二:核心城市租赁需求有支撑,保租房引领行业成长

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国(仅为本报告目的,不包括香港、澳门、台湾)提供。在遵守适用的法律法规情况下,本报告亦可能由中信建投(国际)证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 证券研究报告·行业深度 核心城市租赁需求有支撑,保租房引领行业成长 ——收益型不动产系列报告二 核心观点 2026 年年初以来上海、北京、深圳的租金出现止跌回升,我国租赁住房总需求有较强支撑,一二线核心城市租赁需求更为 旺盛。十四五期间保租房建设带动集中式公寓供应量快速增加,2027 年以后新增供给的下行将缓解集中式公寓降价压力。对于租 赁住房企业发展模式,当前中资产模式式微,轻资产及重资产模 式为主流扩张选择。对于租赁住房公募 REITs,我国已上市 9 只 ,其资产区位优质,公租房项目经营表现更为稳定,厦门、深圳 项目租金有较好提升,建议关注公租房与核心城市优质资产两条 租赁住房 REITs 布局主线。 摘 要 核心城市租金止跌回稳,租赁需求有支撑,城市区域有分化。2026年年初以来,在租赁供给缩量、核心区域产业趋势强劲的 带动 下,上海、北京、深圳的租金出现止跌回稳。流动人口规模增 长、初婚初育年龄推迟为我国租赁住房的总需求提供支撑,其中 一二线核心城市因流动人口规模大、购房压力大,租赁需求更为 旺盛。租金与房价本质上都受到宏观经济的影响,房价可看作长 期租金的折现;我国房地产市场以内需为主导,租金与房价变动 趋势一致,租金变动节奏落后于房价、变动弹性小于房价。 保租房引领行业成长,重资产及轻资产模式扩张成主流。我国租赁住房市场的供给主要可分为个人租赁房源、集中式 公 寓 两大类,集中式公寓可再细分为市场化长租房、保租房、公租 房三小类。十四五期间保租房建设带动集中式公寓供应量快速 增加 ,集中式公寓整体处在降价稳出租率的状态,2027 年以后主要 供给将由新建转向存量改造,新增供给下行将缓解集中式公 寓 降 价压力。租赁住房运营企业在商业模式选择上,租金下行趋势 导致中资产模式式微,轻资产及重资产模式成主流选择。 已上市租赁住房 REITs 资产区位优质,经营稳中求进。已上市的9 只租赁住房公募 REITs 底层资产均布局在北京、上海、 深圳、厦门、苏州等核心城市,底层资产均为保租房或公租房, 业绩达成率长期稳定在 100%左右。租赁住房 REITs 出租率普遍 保持高位,公租房项目经营表现更为稳定,厦门、深圳项目租金 有较好提升。凭借较强的抗周期属性,租赁住房 REITs 长期受到 市场青睐,二级市场表现较为稳定。建议关注公租房与核心城市 优质资产两条主线,看好底层资产全部为公 租房的华 夏 北 京 保 障 房REIT、中航北京昌保租赁住房 REIT,以及布局核心城市优质区位的国泰海通城投宽庭保租房 REIT、红土创新深圳安居 REIT、招商基金蛇口租赁住房 REIT、中金厦门安居 REIT。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:S1440519120002 SFC 编号:BPU491 发布日期: 2026 年 08 月 21 日 市场表现 相关研究报告 26.08.20 【中信建投房地产】:沪八条瞄准外环外去库存,有望巩固楼市止跌回稳态势 26.08.18 【中信建投房地产】:单月销售量价跌幅均收窄,北京新政有望提升楼市活力 ——2026 年 7 月统计局房地产数据点评 26.08.15 【中信建投房地产】:地产行业周报(8.8-8.14):新政后首周北京一二手房成交环比上涨,石景山苹果园地块溢价率超 20% 26.08.09 【 中 信 建 投 房 地 产 】 : 安 博(Prologis):全球物流基础设施之王,中国本土资本化战略越走越深—明星运营商系列报告一 26.08.08 【中信建投房地产】:地产行业周报(8.1-8.7):北京发布楼市新政,朝阳地块创年内土地总单价纪录 -22%-12%-2%8%18%28%2025/8/212025/9/212025/10/212025/11/212025/12/212026/1/212026/2/212026/3/212026/4/212026/5/212026/6/212026/7/21房地产沪深300房地产 行业深度报告 房 地产 请务必阅读正文之后的免责条款和声明。 目录 一、整体市场:租赁需求有支撑,城市区域有分化 ................................................................................. 1 1.1 市场近况:核心城市核心区域租金率先企稳,租赁需求支撑性强............................................... 1 1.2 租金与房价:中国房地产市场以内需为主导,租金与房价变动趋势一致 .................................... 5 1.3 香港经验:留学生与人才引进支撑住房需求,学生公寓受到资金青睐........................................ 8 二、行业趋势:保租房引领行业成长,重资产及轻资产模式扩张成为主流 ............................................ 10 2.1 业态:保租房引领行业规模增长,降价压力有望在供应高峰后缓解 ......................................... 10 2.2 模式:中资产模式式微,重资产及轻资产模式扩张成为主流.................................................... 13 2.3 趋势:灵活房型与社群运营构筑竞争优势,商改住上海先行.................................................... 16 三、租赁住房 REITs:上市资产区位优质,经营稳中求进 ..................................................................... 18 3.1 国际比较:租赁住房 REITs 发展空间大,明星运营商成长潜力高............................................. 18 3.2 基本情况:底层资产均布局核心城市,公租房项目经营表现更为稳定...................................... 20 3.3 代表项目:与核心城市共生共荣.............................................................................................. 25 3.4 市场表现:抗周期属性强的租赁住房 REITs 受到市场青睐 ....................................................... 33 3.5

立即下载
房地产
2026-08-23
中信建投
45页
10.02M
收藏
分享

[中信建投]:房地产行业收益型不动产系列报告二:核心城市租赁需求有支撑,保租房引领行业成长,点击即可下载。报告格式为PDF,大小10.02M,页数45页,欢迎下载。

本报告共45页,只提供前10页预览,清晰完整版报告请下载后查看,喜欢就下载吧!
立即下载
本报告共45页,只提供前10页预览,清晰完整版报告请下载后查看,喜欢就下载吧!
立即下载
水滴研报所有报告均是客户上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作商用。
相关报告
热门报告
加入社群
回顶部
报告群
公众号
小程序
在线客服
收起