房地产行业地产板块及重点公司跟踪报告：北上楼市持续“添柴”，龙头地产表现亮眼

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2026 年 8 月 20 日 行业研究 北上楼市持续“添柴”，龙头地产表现亮眼 ——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 房地产（地产开发） 1、北上楼市持续“添柴”，销售表现持续提升。 1、8 月 7 日，北京出台《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。1）非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2 年”调减为“1 年”； 2）完善房屋赠与政策，父母将家庭名下本市商品住房赠与子女，不核验子女购房资格；3）加大住房公积金支持力度，包括提升住房公积金最高贷款额度，优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制，支持本市公积金贷款存量房“带押过户”等。 2、8 月 20 日，上海印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》。主要内容包括优化公积金提取、优化个人住房信贷政策、“以旧换新”购房补贴、房票安置以及推进收购二手住房等 5 个方面 8 项政策措施。其中我们认为引发市场较大关注有两点，1）购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%；2）自通知实施之日起至2027年 3 月 31 日，在本市外环外购买新房并网签备案，1 年内在本市外环内出售旧房的，可申请“以旧换新”购房贷款补贴（按贷款总额的 1%计算，上限 5 万）及现金补贴（单套房补贴 3 万元）。 3、北京和上海楼市近期表现相对较强。2026 年 1 月 1 日至 8 月 19 日，北京新房成交约 2.7 万套（同比增长 3.7%），二手房成交 11.6 万套（同比增长 6.0%）；同期上海新房成交 6.5 万套（同比增长 2.4%），二手房成交 18.4 万套（同比增长 14.2%）。在销售表现较好的情况下，北京和上海出台房地产优化政策，持续“添柴”加力，为后续销售持续增长打下坚实基础。 2、板块情绪明显提振，央国企龙头地产表现亮眼。 1、我们在前期多篇系列报告中提出，近期核心城市密集出台城市更新相关政策及举办会议，6 月住建部/发改委/财政部联合印发《城市更新统计调查制度》，城市更新提速，存量提质增效，住房消费和物业服务纳入大宗消费，地产开发商品牌重要性提升。 2、8 月以来，随着政策陆续出台，销售表现持续提升，板块情绪明显提振，部分央国企龙头地产表现亮眼。2026 年 8 月 1 日至 8 月 20 日，中国金茂上涨 10.5%，绿城中国上涨 8.9%，招商蛇口上涨 8.8%，华润置地上涨 3.6%，建发国际集团上涨 3.5%，中国海外发展上涨 2.5%，越秀地产上涨 1.2%。 投资建议：2026 开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期，随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深。部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，住房和物业纳入大宗消费，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，品牌溢价和品质溢价优势将进一步促进经营业绩的企稳回升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐中国金茂、中国海外发展等。2）公募 REIT 积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。 风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险、多元化业务经营不佳风险；物业服务企业的人工成本刚性上涨风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险等。 房地产（物业服务） 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数/恒生指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20260203 多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260316 重申“着力稳定”，地产预期逐步改善——《2026 年政府工作报告》房地产行业学习体会 20260526 城市更新提升品质，二手成交持续活跃——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260715 习总书记考察城市更新，住房纳入大宗耐用消费——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260803 地产行业逐步趋稳，置换链条逐步启动——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260812 调查制度压实责任，城市更新或将提 速——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 附录 图 1： 15 城二手房成交套数（累计同比） 图 2： 20 城新房成交套数（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 8 月 19 日 样本城市：20 城新房指“北京,上海,广州,深圳,杭州,成都,武汉,苏州,青岛,宁波,清远,福州,温州,佛山,扬州,嘉兴,惠州,韶关,泰安,南宁”；15 城二手房指“北京,上海,广州,深圳,杭州,成都,苏州,厦门,青岛,佛山,东莞,扬州,无锡,南宁,大连”；其中上海二手房、无锡二手房、南宁二手房、南宁新房数据为商品房口径，其余为住宅口径；部分城市数据更新延迟。 风险提示：因数据来源或统计方法可能导致结果存在误差 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 8 月 19 日 图 3：15 城二手房成交套数累计值 图 4：20 城新房成交套数累计值 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 8 月 19 日 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 8 月 19 日 图 5：重点城市二手房成交套数及累计同比 图 6：重点城市新房成交套数及累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 8 月 19 日 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 8 月 19 日 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 图 7：房地产板块重点推荐公司盈利预测、估值与投资评级 总市值收盘价总股本（亿元）（元)（亿股） 2024年2025年2026E2027E2028E2024年2025年2026E2027E2028E2024年2025年2026E2027E2028E华润置地2,17330.571.3256254237231239 2,788 2,814