房地产行业：结构性发力加速外环外库存去化

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 结构性发力加速外环外库存去化 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 12.94 买入 新城控股 601155 CH 19.63 买入 城投控股 600649 CH 6.70 买入 招商积余 001914 CH 14.25 买入 招商蛇口 001979 CH 12.02 买入 越秀地产 123 HK 5.73 买入 华润万象生活 1209 HK 63.57 买入 绿城服务 2869 HK 6.35 买入 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 建发股份 600153 CH 12.42 买入 绿城中国 3900 HK 9.92 买入 滨江集团 002244 CH 11.66 买入 建发国际集团 1908 HK 18.40 买入 华润置地 1109 HK 38.54 买入 中国海外发展 688 HK 14.72 买入 中国金茂 817 HK 1.60 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 8 月 20 日│中国内地 动态点评 8 月 20 日，上海市住建委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（“沪八条”），自 8 月 21 日起施行。新政聚焦公积金提取、住房信贷、以旧换新、房票安置、收购二手住房五大方面，共推出八项具体举措，是继 2 月“沪七条”后时隔半年的再一次优化。我们认为此次“沪八条”力度小于 2 月，侧重于针对上海外环外库存的结构性发力，有望使得区域间复苏节奏更趋均衡。近期京沪陆续出台楼市新政，有望强化核心城市企稳格局。我们重点推荐在核心城市拥有较多布局且具备产品力优势的优质房 企，以及部分低估值房企、头部港资房企和物管/商管公司。 上海新政快速响应，侧重点与此前不同 我们认为上海楼市新政是对 7 月底政治局会议“稳定房地产市场”表态的快速响应，距离北京新政仅 13 天，而上一轮 2 月 25 日上海政策（“沪七条”）较北京滞后约 2 个月。本次“沪八条”与“沪七条”侧重点有所不同，“沪七条”重点在于放松非沪籍居民购房门槛以及提高公积金贷款额度，本次“沪八条”在“限购”层面没有进一步优化，调节方向聚焦于外环外去库存、支持居民置换改善需求以及优化公积金提取，同时对房票安置和收购二手房用作保障房等内容有所着墨。我们认为本次政策力度小于 2 月，结构性发力更 为明显，可能和当前上海房地产市场整体平稳，但存在区域分化有关。 精准支持外环外去库存 本次新政下调外环外二套房最低首付比例至 15%（此前为 20%），和首套房趋同。同时优化“以旧换新”政策，居民出售本市二手房置换外环外新房的，可获得新房贷款总额 1%补贴，单套最高补贴 5 万元；若出售的是外环内二手房，还可申请额外 3 万元补贴，即补贴最高可叠加至 8 万元。两个政策共同指向外环外去库存，与上海去化周期的分化情况相符。根据中指院的数据，7 月上海新建商品住宅取证待售库存去化周期为 18.2 个月，其中主要位于外环内的黄浦、静安、徐汇、虹口、杨浦、普陀、长宁区算术平均去化周期为 19.6 个月（剔除长宁区后仅为 15.8 个月），其它区为 22.7 个月， 以 18 个月标准衡量，上海新房库存压力主要集中在外环外。 顺应最新修改的公积金管理条例，优化公积金提取 8 月 18 日修改后的《住房公积金管理条例》正式公布，其中提到拓宽用途、提升效能等改革方向。本次上海新政也进一步优化公积金提取：1、扩大提取公积金支付首付款范围至购买新建商品住房现房（此前仅支持新建期房），继续支持“既提又贷”；2、优化特定人群提取频次和限额；3、拓宽公积金支持的购房支出情形，如支付契税、购买配套车位和储藏室等。需要注意的 是，相较于“沪七条”，本次公积金政策并没有进一步提高贷款额度。 投资建议 Q3 以来，房地产市场出现边际走弱迹象。北京新政后上海快速跟进，一线城市政策进一步优化，有助于强化核心城市企稳格局，利好在核心城市有布局的房企。重点推荐：1、在新兴产业发展领先的城市深度布局且具备产品力优势的企业：华润置地、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、中国金茂、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在房价一阶导转正的区域拥有较多布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万 象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (37)(24)(12)114Aug-25Dec-25Apr-26Aug-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2025 2026E 2027E 2028E 2025 2026E 2027E 2028E 龙湖集团 960 HK 买入 6.45 12.94 45,743 0.15 0.14 0.16 0.22 38.42 39.18 34.00 25.12 新城控股 601155 CH 买入 11.31 19.63 25,511 0.30 0.34 0.39 0.49 37.51 33.18 29.26 23.29 城投控股 600649 CH 买入 4.16 6.70 10,366 0.12 0.13 0.16 0.19 36.01 31.27 26.64 22.33 招商积余 001914 CH 买入 8.89 14.25 9,368 0.62 0.95 1.02 1.09 14.31 9.34 8.75 8.19 招商蛇口 001979 CH 买入 7.64 12.02 68,882 0.11 0.15 0.19 0.25 67.28 52.60 40.60 31.15 越秀地产 123 HK 买入 3.67 5.73 14,753 0.01 0.02 0.08 0.16 231.77 180.29 39.48 19.40 华润万象生活 1209 HK 买入 40.84 63.57 93,217 1.73 1.95 2.20 2.4