房地产行业点评报告：上海出台楼市沪八条，精准释放外环外改善需求

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 5 房地产 2026 年 08 月 20 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《销售弱修复延续，投资加速探底—行业点评报告》-2026.8.17 《二手房成交同比增长，四川城市更新规划落地—行业周报》-2026.8.16 《北京三部门出台房地产新政，提振“ 金 九 银 十 ” — 行 业 点 评 报 告 》-2026.8.11 上海出台楼市沪八条，精准释放外环外改善需求 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  上海出台楼市沪 8 条，包含公积金、信贷、购房补贴等优化措施 8 月 20 日，上海住建委、房管局等 6 部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等 5个方面 8 项政策措施。  公积金政策小步快跑，新政主要针对外环外新房 本次公积金三项优化的增量不大：（1）现房纳入首付提取；（2）五年提取一次改为每年提取一次，释放已购房群体的沉淀资金；（3）契税+车位纳入提取，降低购房全链条成本。上海公积金账户余额充裕，后续仍有进一步放松空间，如提高贷款额度上限、扩大家庭成员提取范围等。根据房管局数据，截至 8 月 19 日，上海外环外可售商品住宅套数占比 76%，本次政策较精准针对“外环外”区域：（1）外环外二套首付由 20%降至 15%，外环内二套首付维持 25%不变，核心资产仍不松绑；（2）公积金首付提取扩至现房，主要受益标的同样是外环外新盘；（3）以旧换新补贴仅限买外环外新房。这与此前北京五环外差异化放松的逻辑一脉相承，一线城市正在形成核心区保价值、外围区促去化的双轨调控模式。  以旧换新补贴撬动置换链条 本次以旧换新补贴分为两类：（1）购买外环外新房+出售任意二手房，补贴金额为贷款额×1%（上限 5 万元）；（2）购买外环外新房+出售外环内二手房，补贴金额为 3 万元。两者可叠加本质上是用财政补贴引导内环外迁的改善链条，但第一类补贴总金额 2 亿元，按最高 5 万/套计算，大约可覆盖 4000 户置换家庭，对月均 2 万套以上的二手房成交量而言仅是边际催化。2026 年以来，上海楼市呈现刚需入场积极、顶豪抢购稀缺资产的竞争格局，处于企稳但未过热的窗口期， 1-7 月新房成交套数 9.7 万套（+13.1%），二手房成交套数 17.0 万套（+14.0%），本次新政或将有效释放中间层改善群体的需求。  投资建议 上海六部门联合发布“沪八条”，从公积金、信贷、补贴三个维度精准降低置换成本，在外环外定向释放改善需求，打通卖旧买新置换堵点，为“金九银十”蓄势，属于顺势而为的增量政策。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。  风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 -24%-12%0%12%24%2025-082025-122026-04房地产沪深300相关研究报告 行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 5 表 1、上海二手房和新房网签数据 上海二手房 上海新房 时间 上海:二手房单月成交 单月同比 上海二手房年内合计 累计同比 上海:新房单月成交 单月同比 上海新房年内合计 累计同比 单位 套 % 套 % 套 % 套 % 2025 年 1 月 18389 12.1% 18389 12.1% 11034 -19.2% 11034 -19.2% 2025 年 2 月 16742 127.1% 35131 47.8% 8313 96.5% 19347 8.2% 2025 年 3 月 29369 45.2% 64500 46.6% 13740 -13.9% 33087 -2.2% 2025 年 4 月 23416 35.9% 87916 43.6% 11903 -11.9% 44990 -5.0% 2025 年 5 月 21400 16.8% 109316 37.4% 12943 6.1% 57933 -2.7% 2025 年 6 月 20774 -21.2% 130090 22.8% 16140 14.5% 74073 0.6% 2025 年 7 月 19337 -5.1% 149427 18.3% 11852 -26.5% 85925 -4.3% 2025 年 8 月 19912 11.3% 169339 17.5% 10377 -24.8% 96302 -7.0% 2025 年 9 月 20389 27.9% 189728 18.5% 15726 43.6% 112028 -2.2% 2025 年 10 月 18483 -24.2% 208211 12.9% 11054 -30.5% 123082 -5.6% 2025 年 11 月 22943 -15.2% 231154 9.3% 16360 -0.9% 139442 -5.1% 2025 年 12 月 22961 -22.7% 254115 5.3% 19541 3.0% 158983 -4.2% 2026 年 1 月 22834 24.2% 22834 24.2% 14988 35.8% 14988 35.8% 2026 年 2 月 11315 -32.4% 34149 -2.8% 6460 -22.3% 21448 10.9% 2026 年 3 月 31215 6.3% 65364 1.3% 17078 24.3% 38526 16.4% 2026 年 4 月 28742 22.7% 94106 7.0% 14233 19.6% 52759 17.3% 2026 年 5 月 28023 30.9% 122129 11.7% 14249 10.1% 67008 15.7% 2026 年 6 月 25158 21.1% 147287 13.2% 17719 9.8% 84727 14.4% 2026 年 7 月 23078 19.3% 170365 14.0% 12486 5.3% 97213 13.1% 数据来源：Wind、开源证券研究所 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 5 表2：上海楼市“沪八条”政策变化及细则 政策分类 政策要点 2026/8/21 之前 2026/8/21 起 公积金提取 首付提取范围 新建预售商品住房 扩大至新建现房