房地产行业深度报告：一文读懂公积金政策调整

证券研究报告 | 行业专题 | 房地产http://www.stocke.com.cn1/11请务必阅读正文之后的免责条款部分房地产报告日期：2026 年 08 月 20 日一文读懂公积金政策调整——行业深度报告投资要点时隔 24 年第二次系统性修订，公积金转向住房全周期账户2026 年 6 月 5 日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，2026 年 8 月 10 日《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》已于国务院第 93 次常务会议通过，自 2026 年 9 月 20 日起施行。这是公积金管理条例自2002 年大修后时隔 24 年的第二次系统性修订。核心变化：提取情形从 6 种扩容至 9 种，新增装修、物业费提取；明确租房提取金额可合并计入账户余额核定贷款额度，打通"不敢提"堵点；灵活就业人员纳入自愿缴存。修订本质不是加杠杆刺激楼市，而是把沉淀储蓄转化为即期住房消费，公积金从购房信贷工具转向覆盖租、购、装、住的住房全周期账户。我们认为公积金条例修订的核心是通过扩展提取场景、打通租房提取与贷款额度的堵点，提高存量资金的使用效率。存量资金分布不均，核心城市资金池充足、放松空间大截至 2024 年末全国缴存余额约 10.9 万亿元，提取人数仅占实缴人数 46.1%，过半资金"沉睡"。资金池遵循"以存定贷、循环使用"，真正约束公积金释放的是提取门槛、贷款额度与个贷率安全边界。2024 年全国个贷率 73.86%，整体充裕，但城市分化明显。北上广深整体处于 70%-80%（北京低于 70%），四城合计余额 2.32 万亿元（占全国 21.3%），资金足、风险小，我们认为一线城市公积金政策空间较大、效果可能较其他城市更显著。一线城市额度大幅上调，300 万刚需房测算等效降息2026 年以来北上广深先后上调贷款额度，家庭最高额度均超 300 万元（上海324 万、深圳 351 万、广州 360 万、北京 340 万）。一线城市的共性是额度提升，特点是深圳叠加条件最多元并松绑限购、广州侧重生育支持、北京突出绿色建筑与职住平衡、上海相对审慎。以 300 万元总价、首付 20%测算，政策调整前后北京月供减少约 285 元（等效商贷利率降 45bps）、上海 166 元（29bps）、广州 95 元（22bps）、深圳 48 元（7bps）。公积金 2.6%与商贷3.05%的 45bps 利差下，额度提升实质是结构性降息。低总价二手房受益最直接，装修物业费提取激活后周期消费2026 年 7 月北上广深 300 万元以下二手住宅成交套数占比分别为 49%、57%、82%、54%，我们认为此次公积金政策调整后对于 300 万元以下房屋可全面覆盖首付和贷款，利好二手置换链条打通，中期间接传导至新房。与此同时，我们认为 500 万元以上改善房源公积金占比有限，其修复更取决于收入与房价预期。此外，我们认为公积金可以用于装修与物业费将直接利好家装和物业板块。投资建议综上所述，2026 年 8 月北京公积金政策放松后已形成一线城市年内公积金政策全面调整，印证了我们中期策略报告《万亿公积金待激活，利好市场筑底》中提及的下半年关注公积金政策的前瞻判断。我们认为此次公积金政策条例的修订以及一线城市的公积金政策调整，直接利好低总价二手房交易和后周期产业链（家装、物业）。虽然头部央国企一线城市占整体销售和土储比重不高，但公积金政策对一线城市的托底作用对开发商亦有边际正向影响——短期通过预期修复推动PB 估值企稳，中长期兑现至基本面和业绩边际变化。我们延续“存量崛起，开发筑底”的行业基本判断，看好华润置地、越秀地产、建发股份、贝壳。风险提示：政策落地节奏不及预期；各地执行力度存在差异；居民收入预期修复偏慢；城市资金池流动性约束影响实际释放效果。行业评级: 看好(维持)分析师：杨凡执业证书号：S1230521120001yangfan02@stocke.com.cn相关报告1 《万亿公积金待激活，利好市场筑底》 2026.06.072 《战争与房价》 2026.05.063 《存量崛起，开发磨底》2026.04.18行业专题http://www.stocke.com.cn2/11请务必阅读正文之后的免责条款部分正文目录1 公积金条例修订有什么变化？...................................................................................................................42 当前全国和地方公积金缴存余额情况.......................................................................................................52.1 怎么理解公积金缴存余额？.............................................................................................................................................. 52.2 资金池循环使用与个贷率约束.......................................................................................................................................... 62.3 各城公积金缴存余额差异较大，核心城市普遍充足...................................................................................................... 63 2026 年核心城市公积金政策变化..............................................................................................................73.1 北上广深 2026 年内均调整了公积金政策....................................................................................................................... 73.2 新政下公积金降低购房成本，低总价刚需市场受益更直接.......................................................................................... 94 总结................................................................................................................