房地产行业第33周周报：新房、二手房成交环比均由负转正；仍需密切观察后续成交走势

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 8 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《7 月新房成交同比降幅扩大，二手房成交面积同比涨幅持续收窄；土拍溢价率回落（房地产行业 26年 7 月全扫描）》（2026/08/13） 《新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比涨幅收窄； 北京优化限购与公积金政策——房地产行业第32 周周报（2026 年 8 月 1 日-2026 年 8 月 7 日）》（2026/08/12） 《北京城市更新有所不同？——从最新规划与政策看北京城市更新的新方向》(2026/08/11) 《新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅收窄； 政治局会议强调 “稳定房地产市场”——房地产行业第 31 周周报（2026 年 7 月 25 日-2026 年 7月 31 日）》（2026/08/04） 《新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比涨幅扩大；广州公开征求《广州市住房发展“十五五”规划》意见——房地产行业第 30 周周报（2026 年 7 月 18日-2026 年 7 月 24 日）》（2026/07/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 33 周周报（2026年 8 月 8 日-2026 年 8 月 14 日） 新房、二手房成交环比均由负转正；仍需密切观察后续成交走势 新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。第 33 周 47 城新房成交面积 190.6万平，环比上升 2.3%，同比下降 14.8%，同比降幅收窄了 1.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-14.1%、3.2%、11.7%，同比增速分别为5.8%、-4.8%、-28.8%，一线城市同比涨幅较上周收窄了 28.7 百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了 13.8、1.8 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大。第 33 周 23 城二手房成交面积为213.1 万平，环比上升 2.6%，同比上升 8.2%，同比涨幅较上周扩大了 2.3 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 3.3%、7.4%、-7.2%，同比增速分别为 6.5%、10.8%、5.9%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了 3.7、10.0 个百分点，二线城市同比增速较上周提升了 12.9 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第 33 周末，13 城新房库存面积 7178.5 万平方米，环比增速为-0.3%，同比增速为-11.0%；去化周期 16.7 个月，环比扩大 0.4 个月，同比下降 3.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 13.8、14.5、60.8 个月，一、二线城市环比分别上升 0.4、0.2 个月，三四线城市环比下降 0.4 个月，一、二、三四线城市同比分别下降 3.0、1.8、9.2 个月。  土地市场环比量价齐跌，同比量跌价涨；溢价率同环比均上升。第 32 周百城全类型成交土地规划建筑面积为 873.2 万平，环比下降 19.8%，同比下降 44.4%；成交土地总价为 300.2 亿元，环比下降 57.0%，同比上升 19.8%；楼面均价为 3438.3元/平，环比下降 46.4%，同比上升 115.7%；土地溢价率为 8.6%，环比上升 4.7个百分点，同比上升 7.3 个百分点。  房企国内债券发行量环比下降、同比上升。第 33 周房地产行业国内债券总发行量为 106.6 亿元，环比下降 17.3%，同比上升 0.6%。总偿还量为 106.4 亿元，环比下降 24.3%，同比下降 6.1%；净融资额为 0.2 亿元。  板块相对收益有所上升。第 33 周房地产行业绝对收益为 1.8%，较上周下降 0.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 2.4%，较上周上升 2.7pct。房地产板块PE 为 10.8X，较上周上升 0.2X。 政策  山东威海市自 8 月 11 日优化公积金贷款政策，单缴存人最高贷款额度由 60 万调整至 80 万，双缴存人最高贷款额度由 100 万调整至 120 万，多项优惠政策额度叠加后，单缴存人最高不超过 160 万、双缴存人最高不超过 200 万。 投资建议  8 月楼市成交整体延续 7 月的淡季态势。不过，随着北京政策优化的效果显现、叠加即将迎来的“金九银十”，我们预计 9 月新房成交可能会有所修复。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在 25年计提减值相对较多，26 年可能筑底，因此 27 年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对 27E 估值的改观。  现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、保利置业集团。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。 风险提示：  政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2026 年 8 月 19 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .......................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ......................................................