房地产行业26年7月REITs月报：新券上市遇冷，Q2强业绩能支撑行情

01 / 33 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 跟踪分析 | 房地产 | 2026/08/18 [Table_Title] 房地产行业:26 年 7 月 REITs 月报 新券上市遇冷，Q2 强业绩能支撑行情 [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] 政策端，上海出台土地续期政策并向 REITs 倾斜。7 月 31 日，上海出台了土地使用权续期工作指导意见，明确 REITs 项目可在申报后注册前完成续期，续期后土地剩余年限最高不超过该类用地法定最长使用年限。7 月 9 日，商务部等 9 部委提出支持百货商场、购物中心、农贸市场、社区商业消费基础设施申报基础设施 REITs。7 月 22 日，株洲市国资委下达硬性考核任务，各市属国企最少落地1 桩 ABS 或 REITs 重点项目。7 月 27 日，江苏省文化和旅游厅提议扶持优质文旅市场主体申报商业不动产公募 REITs 试点，同步推进历史街区活化、文旅业态创新，储备适配 REITs 的经营性物业。 一级市场认购热度依旧较高，近期解禁压力处于历史低位。7 月中航中核 REIT 认购热度高，网下及公众配售比例为 0.31%，为年内第二低，当前资产类型对认购热度影响较大。截止 7 月末，共 43 单项目仍在一级发行过程中。7 月有 6 单 REITs 申报，2 单 REITs 通过审核；1 单 REIT 完成上市。截至 7 月末 C-REITs 上市基金总数 87 只，总规模 2304.66 亿元，月末流通盘市值达 1292.68 亿元，流通份额占比 56.09%，环比+0.73pct。未来 3 个月整体解禁规模不高，6 单项目解禁 34.90 亿元，其中 8 月解禁规模最高为 13.73 亿元，相较上半年月均 22.91 亿元的解禁规模下降明显。 7 月 C-REITs 综合收益跌幅扩张，日均换手率边际下行。根据 Wind 数据，7 月 C-REITs 综合收益指数下跌 2.19%，跌幅环比扩张 0.33pct，全月走势呈下行趋势。日均换手率为 0.36%，环比下降 0.04pct。板块行情方面，仅高速公路板块上涨，其余 7 个板块均下跌。高速公路 REIT 涨幅为 0.1%，主要系26 年以来经营情况有所改善；数据中心和产业园区跌幅更高，跌幅分别为 9.73%和 6.60%；其次是仓储物流和新能源，跌幅分别为 3.3%和 3.1%；消费、水电公用和保租房跌幅较小，均不超过 1%。 个券层面：二季报收入、EBITDA 同比表现好的 REITs 涨幅排名更靠前。当前 REITs 市场仍处于估值回归的阶段，市场流动性水平较弱，因此业绩表现更好的 REITs 安全性更高。华夏金茂 REIT、印力消费 REIT 等市场看好的消费 REITs 以及今年交通量复苏的江苏交控 REIT 涨幅更高。除去业绩因素，昌保 REIT 呈补涨行情，上涨 8.1%，是 7 月涨幅最高的 REIT。此外，7 月新股行情与一级市场认购热度割裂，中航中核 REIT 首日下跌 5.83%，7 月整体下跌 1.96%。 26 年 7 月分派率上升较多，利差稳定。截止 7 月末，C-REITs 市场分派率为 6.27%，较 6 月末上升0.19pct，历史分位数 70.17%；C-REITs 市场分派率同 30 年期国债收益率的差额为 4.09pct，较 6 月末上升 0.24pct，历史分位 66.28%。P/NAV 走势方面，8 个板块 P/NAV 均下行，数据中心下降较多，月末为 1.23 倍，环比下降 0.19 倍。 风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究 房地产行业:十五五城市更新计划正式发布，提振行业情绪 2026-06-01 房地产开发与服务 26 年第 21 周:上海“以旧换新”扩围，板块调整显分歧 2026-05-25 房地产开发与服务 26 年第 20 周:基本面走强成共识，行情调整依然看好 2026-05-17 -4%3%10%16%23%30%06/2508/2510/2501/2603/2606/26房地产沪深300 请务必阅读末页的免责声明 02 / 33 [Table_PageText1] 跟踪分析 | 房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ CNY 7.60 2026/07/17 买入 10.29 0.17 0.44 44.71 17.27 5.73 4.20 1.60 3.90 保利发展 600048.SH CNY 5.27 2026/04/21 买入 8.01 0.18 0.28 29.28 18.82 3.61 3.37 1.10 1.70 新城控股 601155.SH CNY 11.15 2026/04/22 买入 18.89 0.42 0.84 26.55 13.27 3.18 2.96 1.50 2.90 建发股份 600153.SH CNY 8.73 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 6.02 5.32 1.64 1.49 5.30 5.60 华发股份 600325.SH CNY 2.40 2026/05/19 买入 3.78 -0.86 -0.06 - - 2.28 2.40 -33.50 -2.50 滨江集团 002244.SZ CNY 9.16 2026/01/11 买入 13.28 1.12 1.24 8.18 7.39 3.38 3.21 10.50 10.50 中国海外发展 00688.HK HKD 13.48 2026/04/19 买入 15.29 1.11 1.22 10.50 9.56 6.37 6.23 3.10 3.30 中国海外宏洋集团 00081.HK HKD 2.55 2026/03/27 买入 3.52 0.23 0.42 9.59 5.25 3.62 2.46 2.50 4.40 越秀地产 00123.HK HKD 3.92 2026/04