房地产行业1-7月月报：供给中期收缩作为核心变量助力楼市企稳

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 08 月 17 日 供给中期收缩作为核心变量助力楼市企稳 看好 ——房地产 1-7 月月报 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 投资端：投资进一步走弱，开工同比降幅扩大、竣工同比降幅收窄。从 2026 年 1-7 月累计来看，投资同比-19.2%，较前值-1.2pct；新开工同比-24%，较前值-0.6pct；施工同比-12.7%，较前值-0.2pct；竣工同比-23.2%，较前值+0.5pct。7 月单月来看，投资同比-27.4%，较前值-3pct；开工同比-27.8%，较前值-1.8pct；竣工同比-18.5%，较前值+6.5pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持 2026 年预测为：开工-16.8%、竣工-14.6%，投资-12.6%。 ⚫ 销售端：销量单月同比降幅收窄，销售均价单月同比连续 4 月增长。从 2026 年 1-7 月累计来看，销售面积同比-11.8%，较前值-0.2pct；销售额同比-13.1%，较前值+0.5pct；销售均价同比-1.5%，较前值+0.8pct。7 月单月来看，销售面积同比-13.4% ， 较 前 值 +0.9pct ； 销 售 金 额 同 比 -8.9% ， 较 前 值 +5pct ； 销 售 均 价 同 比+5.2%，较前值+4.7pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持 2026 年预测为：销面-7.6%、销金-9.4%，房价-2.0%。 ⚫ 资金端：资金来源单月同比降幅收窄，融资资金走弱、销售回款回升。从 2026 年 1-7月累计来看，资金来源同比-20.3%，较前值-0.1pct。7 月单月来看，资金来源同比-21%，较前值+4pct。从 1-7 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-32.1%，较前值-0.4pct；自筹资金同比-18.5%，较前值-2.1pct；定金及预收款同比-14.4%，较前值+1.4pct；个人按揭贷款同比-23.5%，较前值+1.4pct。7 月资金来源同比降幅有所收窄；融资资金中，国内贷款同比降幅收窄、自筹资金降幅扩大；销售回款中，定金及预收款、个人按揭款降幅收窄。我们认为，后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，并且判断投资、销售和资金等三大因素之间目前形成互相制约的关系，从而推动行业持续去库存、甚至供给大幅收缩的过程。 ⚫ 投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，本轮竣工中期补跌推动二手房挂牌量从 2025 年 10 月起由“累库”转为“去库”，叠加租售比赶超公积金利率推动性价比逻辑启动，共同将推动本轮房地产寻底更加健康而持续；并判断上海房价底部已经确立，北京和苏州处于底部验证期，后续如深圳、合肥等核心城市也将陆续企稳；此外，日美经验显示核心城市房价见底后板块投资机会明确，龙头弹性十足。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展； 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共10页 简单金融 成就梦想 1．投资端：投资进一步走弱，开工同比降幅扩大、竣工同比降幅收窄 2026 年 1-7 月，全国完成房地产开发投资 43,009 亿元，同比增长-19.2%，较 1-6 月下降 1.2pct。其中，7 月单月商品房投资增速-27.4%，较 6 月下降 3pct。住宅方面，1-7月，住宅投资 33,172 亿元，同比增长-19.1%，较 1-6 月下降 1.3pct，占房地产开发投资的比重为 77.1%，较 1-6 月上升 0.1pct，其中，7 月单月住宅投资增速-27.7%，较 6 月下降2.2pct。分区域来看，1-7 月房地产开发投资东部地区同比-19.7%（-1.5pct）、中部地区同比-20%（-1.3pct）、西部地区同比-15.9%（-0.6pct）、东北地区同比-29.7%（+2pct）。 图 1、统计局月度数据汇总表（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：国家统计局，Wind，申万宏源研究 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第3页 共10页 简单金融 成就梦想 图 2、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 3、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 4、分区域商品房开发投资累计同比 图 5、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 6、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 图 7、商办开发投资占商品房开发投资比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究