2026年7月房地产行业运行情况报告：销售季节性承压 购房政策持续优化

··关注东方金诚公众号获取 更多 研究 报告作者时间东方金诚 研究发展部分析师 唐晓琳总经理 曹源源首席宏观分析师 王青2026 年 8 月 18 日销售季节性承压 购房政策持续优化——2026 年 7 月房地产行业运行情况报告核心观点价格及销售表现：7 月房地产销售规模季节性下降，1-7月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上月扩大0.2个百分点，但 7 月单月降幅环比收窄。价格方面，7 月70 城二手房、新房价格环比跌幅均与上月持平、同比跌幅延续收窄。投资端表现：7 月房地产投资端延续加速下行趋势。当月房地产开发投资完成额同比下降 27.4%，房地产开发资金来源同比下降 21.0%，三项开工数据均延续同比下降，土地市场成交面积、成交金额同比、环比均有所下降。政策端：7 月 30 日中共中央政治局召开会议，强调要“加大逆周期调节力度，加力扩大内需”、“稳定房地产市场”；8 月 7 日，北京进一步优化购房措施，放宽限购措施、优化公积金贷款政策。高频数据显示，8 月 1-17 日，30 城日均商品房成交套数为 1534 套，较 7 月同期下降 11.1%，受季节性因素影响，8 月整体成交情况预计维持偏弱水平。我们判断，随着政策效果逐步释放，“金九银十”阶段市场或将呈现显著结构性分化：一线城市依托需求端政策红利，改善及置换需求有望持续释放，销售存在边际回升动力；但大部分低能级城市受制于购房信心不足、库存压力偏大，市场仍将处于持续筑底态势，整体难有明显改善。全国来看，短期内销售端更多将体现为结构性修复，销售同比跌幅或在低基数助力下有所收窄，但总量回升空间有限。2026 年 7 月房地产行业运行情况报告www.dfratings.com1一、价格及销售表现7 月房地产销售规模季节性下降，1-7 月全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上月扩大 0.2 个百分点，但 7 月单月降幅环比收窄。价格方面，7 月 70 城二手房、新房价格环比跌幅均与上月持平、同比跌幅延续收窄。1.二手房价格7 月 70 城二手房价格环比跌幅与上月持平、同比跌幅继续收窄。具体看，7 月 70 城二手房价格下跌 0.3%，跌幅环比持平。分城市能级来看，7 月一线城市二手房环比上涨 0.2%，涨幅较上月收窄 0.1 个百分点，其中上海、广州、深圳环比均为上涨，北京环比持平；同期二三线城市二手房价格环比分别下跌 0.3%、0.4%，跌幅与上月持平，均已连续下跌 39个月。同比来看，7 月 70 城整体跌幅较上月收窄 0.3 个百分点至 5.4%，一二三线城市价格同比跌幅均有所收窄。图表 1-2：2026 年 7 月 70 城二手房价格环比跌幅与上月持平，同比跌幅延续收窄数据来源：iFind，东方金诚2.新建住房价格新房价格走势与二手房趋同。7 月 70 城新建商品住宅价格环比下跌2026 年 7 月房地产行业运行情况报告www.dfratings.com20.2%，跌幅与上月持平。一线城市新房价格环比持平，上月为环比上涨0.1%，其中上海、深圳、广州保持环比上涨，北京延续环比下跌，已连续 4 个月下跌；当月二线城市新房价格再次转为环比下跌，跌幅为 0.1%，上月为环比持平；三线城市新房价格环比下跌 0.3%，跌幅与上月持平，已连续 38 个月下跌。同比来看，7 月 70 城新房同比下跌 3.4%，跌幅较上月收窄 0.1 个百分点。图表 3-4：2026 年 7 月 70 城新房价格环比跌幅持平、同比跌幅收窄数据来源： iFind，东方金诚3.销售表现7 月全国商品房销售面积季节性回落，带动 1-7 月累计值降幅走阔，但 7 月单月降幅环比收窄。7 月全国商品房销售面积、销售额分别为4881.4 万平方米、4773.4 亿元，受季节性因素影响，环比均大幅下降，同比亦分别下降 13.4%、8.9%，但降幅较上月分别收窄 0.9 个百分点和5.0 个百分点。1-7 月全国商品房累计销售面积、销售额分别为 4.5 亿平方米、4.3 万亿元，同比降幅分别为 11.8%、13.1%，销售面积降幅较前值扩大 0.2 个百分点，销售额降幅较前值缩小 0.5 个百分点。2026 年 7 月房地产行业运行情况报告www.dfratings.com3图表 5：2026 年 7 月全国商品房销售面积、销售额环比、同比均有所下降数据来源： Wind，东方金诚7 月 30 城日均商品房销售套数为 1887 套，环比下降 26.1%，同比下降 4.5%。分城市能级来看，一二三线城市日均商品房销售套数分别为 605套、812 套、470 套。其中，一线城市环比下降 19.9%，同比增长 12.8%；二三线城市环比分别下降 30.9%、24.6%，同比分别下降 6.9%、17.2%。图表 6：2026 年 7 月 30 大中城市商品房日均成交套数环比、同比均有所下降数据来源： Wind，东方金诚二、投资端表现2026 年 7 月房地产行业运行情况报告www.dfratings.com47 月房地产投资端延续加速下行趋势。当月房地产开发投资完成额同比下降 27.4%，房地产开发资金来源同比下降 21.0%，三项开工数据均延续同比下降，土地市场成交面积、成交金额同比、环比均有所下降。7 月房地产开发投资完成额为 4935.3 亿元，同比下降 27.4%，降幅环比扩大 3.0 个百分点。1-7 月房地产开发投资完成额累计值为 4.3 万亿元，同比下降 19.2%，降幅较前值扩大 1.2 个百分点，较去年同期扩大7.2 个百分点。图表 7：2026 年 7 月房地产开发投资完成额同比降幅持续走扩数据来源：Wind，东方金诚1. 房地产开发资金来源7 月房地产开发资金来源同比大幅下降，各项开发资金主要来源均为同比下降。具体看，7 月房地产开发资金来源为 5514.7 亿元，同比下降21.0%，降幅较上月收窄 4.0 个百分点。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降 35.8%、32.4%、4.2%和 14.4%，国内贷款和定金及预收款同比降幅较上月有所收窄，自筹资金和个人按揭贷款降幅环比扩大。1-7 月房地产开发资金来源累计值为 4.6 万亿元，同比下降 20.3%，降幅较上月扩大 0.1 个百分点，较去年同期扩大 12.8个百分点。2026 年 7 月房地产行业运行情况报告www.dfratings.com5图表 8：2026 年 7 月房地产开发资金来源同比大幅下降数据来源：Wind，东方金诚图表 9：2026 年 7 月国内贷款、定金及预收款同比降幅收窄，自筹资金、个人按揭贷款同比降幅走扩数据来源：Wind，东方金诚2. 施工情况7 月三项开工数据延续下行趋势，开工端依旧处于收缩阶段。具体看，7 月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为 3461.1 万平方米、3523.0万平方米和 1973.9 万平方米，同比分别下降 27.8%、35.8%和 18.5%，新开工和施工面积同比降幅较上月扩大 1.8 个百分点、6.5 个百分点，竣工面积降幅收窄 6.5 个百分点。1-7 月新开工、施工和竣工面积同比分别下降 24.0%、12.7%