房地产行业：公积金条例修改哪些变化值得重视？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 公积金条例修改哪些变化值得重视？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 12.94 买入 城投控股 600649 CH 6.70 买入 新城控股 601155 CH 19.63 买入 招商积余 001914 CH 14.25 买入 招商蛇口 001979 CH 12.02 买入 华润万象生活 1209 HK 63.57 买入 越秀地产 123 HK 5.73 买入 绿城服务 2869 HK 6.35 买入 建发股份 600153 CH 12.42 买入 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 绿城中国 3900 HK 9.92 买入 滨江集团 002244 CH 11.66 买入 建发国际集团 1908 HK 18.40 买入 华润置地 1109 HK 38.54 买入 中国海外发展 688 HK 14.72 买入 中国金茂 817 HK 1.60 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 8 月 18 日│中国内地 动态点评 8 月 18 日，国务院总理签署国务院令，正式公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》。除了拓宽用途、提升效能、强化风控、扩大覆盖面四大部分的修改之外，我们认为亦需重视公积金利率形成机制的变化，或潜在带来公积金利率结构性下调的可能性。今年以来上海低总价二手房率先企稳印证了公积金政策的作用，若未来公积金迎来结构性降息，叠加核心城市住房租金逐步企稳甚至反弹，或将催生更多“由租转买”需求，助力房地产市场加速回稳。我们重点推荐在核心城市拥有较多布局且具备产品力优势的优质房企，以及部分低估值房企、头部港资房企和物管/商管公司。 决定稿修改内容涵盖四大部分 此前，6 月 5 日住建部公布了《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，7 月 31 日国常会审议通过修改决定的草案。从新华社通稿来看，决定稿主要修改内容包括：1、拓宽提取和使用范围，加强公积金对于租房、装修、缴纳物业费和其他住房消费的支持，允许公积金管理中心将公积金用于购买政策性金融债；2、提升管理服务效能，简化提取手续，缩短贷款审查时限，实现缴存记录全国互信互认，推动转移接续、异地贷款等业务高效办理；3、强化风险防控，信用记录纳入全国信用信息共享平台，对提取公积金和获得公积金贷款相关的违法行为规定了明确的法律责任；4、扩大制度覆盖面，将个体工商户、非全日制从业人员等灵活就业人员纳入缴存群体。 除此之外，公积金利率形成机制的调整亦值得重视 《住房公积金管理条例》的第六条约定了公积金利率形成机制。现行条例中，“住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准”。而在 6 月初的征求意见稿中，公积金利率被调整为“由国务院住房城乡建设主管部门商国务院财政部门、中国人民银行提出，报国务院批准”。在今日公布的决定稿中，最终被修改为“由国务院决定”。我们认为公积金存贷款利率的主管部门变化意义深远，可能强化其住房政策属性，未来公积金利率结构性下调的可能性值得期待。 为什么需要关注公积金利率潜在变化？ 我们认为公积金利率是值得期待的、有较强力度的全国性政策工具。今年以来，上海低总价二手房量价表现率先企稳，大幅提升的公积金贷款额度可能发挥了重要作用。随着各地公积金贷款额度的显著提升，越来越多低总价住房的房贷已可由公积金贷款完全覆盖，这进一步降低了还贷压力，推动购房与租房现金流走向平衡，从而催生“由租转买”需求。若未来公积金迎来结构性降息，叠加核心城市住房租金逐步企稳甚至反弹，或将进一步缩小（甚至逆转）低总价住房租金收益率与公积金利率的差距，催生更多“由租转买”需求，助力房地产市场加速回稳。 投资建议 重点推荐：1、在新兴产业发展领先的城市深度布局且具备产品力优势的企业：华润置地、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、建发股份、滨江集团、绿城中国、中国金茂、城投控股等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在房价一阶导转正的区域拥有较多布局的港资企业：新鸿基地产等；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余等；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (36)(22)(9)519Aug-25Dec-25Apr-26Aug-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2025 2026E 2027E 2028E 2025 2026E 2027E 2028E 龙湖集团 960 HK 买入 6.40 12.94 45,423 0.15 0.14 0.16 0.22 38.15 38.90 33.76 24.95 城投控股 600649 CH 买入 3.72 6.70 9,270 0.12 0.13 0.16 0.19 32.20 27.96 23.83 19.97 新城控股 601155 CH 买入 11.14 19.63 25,128 0.30 0.34 0.39 0.49 36.95 32.68 28.82 22.94 招商积余 001914 CH 买入 8.63 14.25 9,094 0.62 0.95 1.02 1.09 13.89 9.06 8.50 7.95 招商蛇口 001979 CH 买入 7.47 12.02 67,350 0.11 0.15 0.19 0.25 65.79 51.43 39.70 30.45 华润万象生活 1209 HK 买入 40.02 63.57 91,346 1.73 1.95 2.20 2.49 20.00 17.76 15.73 13.90 越秀地产 123 HK 买入 3.68 5.73 14,813 0.01 0.02 0.08 0.16 232.70 181.02 39.64 19.48 绿城服务 2869 HK 买入 4.17 6.35 13,140 0.28 0.31 0.35 0.39 12.90 11.7