房地产行业2026年1-7月统计局数据点评：商品房销售同比降幅收窄，但住宅销售面积降幅扩大；投资与新开工同比降幅均扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 8 月 18 日 强于大市 相关研究报告 《7 月新房成交同比降幅扩大，二手房成交面积同比涨幅持续收窄；土拍溢价率回落——房地产行业2026 年 7 月月报》（2026/08/13） 《北京城市更新有所不同？——从最新规划与政策看北京城市更新的新方向》（2026/08/11） 《上海城市更新“按下加速键”？——从总书记调研及今年以来最大体量旧改项目启动搬迁看上海城市更新进展》（2026/07/26） 《深圳城市更新的新突破来了？——关于深圳“清调供”模式创新实践及政策效能点评》（2026/07/16） 《城市更新“十五五”有哪些重要变化？》(2026/06/05) 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2026 年 1-7 月统计局数据点评 商品房销售同比降幅收窄，但住宅销售面积降幅扩大；投资与新开工同比降幅均扩大 国家统计局发布 2026 年 1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积 4881 平，同比增速-13.4%（前值：-14.3%）；开发投资金额 4935 亿元，同比增速-27.4%（前值：-24.4%）；新开工面积 3461 万平，同比增速-27.8%（前值：-26.0%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售： ◼ 7 月商品房销售同比降幅收窄，但住宅销售面积降幅扩大。1）商品房销售同比降幅收窄，但住宅销售面积同比降幅扩大。7 月全国商品房销售面积 4881 万平，同比下降 13.4%，降幅较 6 月收窄了 0.9 个百分点；销售金额 4773 亿元，同比下降 8.9%，降幅较 6 月收窄了 5.0 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 15.1%，同比降幅较 6 月扩大 1.6 个百分点，住宅销售金额同比下降 9.1%，同比降幅较 6 月收窄了3.2 个百分点。2）销售均价同环比均正增长，且同比涨幅扩大。7 月商品房销售均价 9779 元/平，环比增长 0.5%，同比增长 5.2%，同比涨幅较 6 月扩大了 4.7 个百分点；其中住宅销售均价 10404 元/平，环比增长 1.3%，同比增长 7.0%，同比涨幅较 6 月扩大了 5.7 个百分点。3）从区域来看，各地区销售量同比降幅均收窄，销售均价同比均正增长。7 月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-12.1%、-17.5%、-10.4%，降幅分别较 6 月收窄了 0.9、0.6、0.5 个百分点；销售金额同比增速分别为-5.8%、-16.7%、-9.6%；销售均价分别为 13771、6590、6931 元/平，同比增速分别为 7.1%、0.9%、1.0%。4）从累计来看，销售量累计同比降幅扩大，价累计同比降幅收窄。1-7 月全国商品房销售面积 4.50 亿平，同比下降 11.8%（前值：-11.6%）；销售金额 4.27 万亿元，同比下降 13.1%（前值：-13.6%）；销售均价 9488 元/平，同比下降 1.5%（前值：-2.3%）。 2. 商品住宅库存： ◼ 因过去 3-4 月销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；不过现房库存占比处于 2012 年有数据以来的最高水平。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 7 月末，我国商品住宅广义库存面积为 13.1 亿平，环比下降 1.1%，同比下降 19.1%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）23.4 个月，环比下降 0.4 个月，同比下降 1.7 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 7 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.06 亿平，环比下降0.8%，同比持平；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 30.9%，环比提升 0.1 个百分点，同比提升 5.9 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工： ◼ 房地产投资同比降幅扩大，土地投资与施工建安投资均低迷。7 月开发投资金额 4935 亿元，同比下降27.4%，同比降幅较 6 月扩大 3.0 个百分点。其中住宅开发投资金额 3872 亿元，同比下降 30.4%，降幅较 6 月扩大了 4.9 个百分点。投资低迷主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。1）土地投资走弱。今年一季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 29.2%，降幅较去年四季度扩大了 6.4 个百分点，我们预计对今年三季度的土地投资或持续造成拖累；而今年二季度土地成交总价同比降幅小幅收窄至25.1%，对四季度土地投资的拖累或有所缓解。2）施工建安投资持续低迷。1-7 月施工面积同比下降 12.7%，降幅扩大了 0.2 个百分点。从区域来看，主要是东、西部地区投资同比降幅扩大。东、西部地区 7 月投资额同比增速分别为-30.2%、-19.6%，同比降幅分别扩大 6.1、2.0 个百分点，中部地区 7 月投资额同比增速为-29.0%，同比降幅收窄 1.0 个百分点。从累计来看，1-7 月开发投资金额 4.30 万亿元，同比下降19.2%（前值：-18.0%）。 ◼ 新开工面积单月与累计同比降幅均扩大。7 月新开工面积 3461 万平，同比下降 27.8%，降幅较 6 月扩大了 1.8 个百分点。从累计来看，1-7 月新开工面积为 2.67 亿平，同比下降 24.0%（前值：-23.4%）。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2026 年新开工和投资预计将持续回落。 ◼ 竣工面积单月同比降幅虽然收窄，但降幅仍然较大。7 月竣工面积 1974 万平，同比下降 18.5%，降幅较6 月收窄了 6.5 个百分点。从累计来看，1-7 月竣工面积 1.92 亿平，同比下降 23.2%（前值：-23.7%）。由于 2021 年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照 2-3 年的工程进度来计算，我们预计，2026 年竣工将延续周期性的缩量。 4. 开发商资金： ◼ 房企到位资金同比降幅收窄，房款与非房款均有所改善，但整体来看，降幅仍然不小。从定金及预收款的降幅收窄，而个人按揭贷款的降幅扩大中也可以看出，居民加杠杆的意愿确实较弱。7 月房企到位资金 5