房地产开发行业1-7月统计局数据点评：进入低基数期，销售额跌幅小幅收窄，开发投资等滞后指标仍承压

证券研究报告 | 行业月报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 1-7 月统计局数据点评: 进入低基数期，销售额跌幅小幅收窄，开发投资等滞后指标仍承压 1-7 月房地产开发投资额同比降幅持续扩大，且前端的开工、施工等指标仍维持较大同比降幅。新房现在既存在库存偏大、也存在销售主要由新地推动成交、受制于拿地端的约束。供给端存在约束，使得总量成交同比继续下行。我们维持 2026年度策略报告中的预测：预计 2026 年销售面积同比-7.7%，销售金额同比-9.3%；预计 2026 年新开工-10%，竣工-12%，施工-12.3%；预计 2026 年房地产开发投资额-10.9%，持续负贡献。 投资：1-7 月份，全国房地产开发投资额为 43009 亿元，同比减少 19.2%，较前值降低 1.2pct；7 月单月投资额 4935 亿元，环比减少 36.1%，同比减少 28.7%。 分业态看，1-7 月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为 33172、1580 和 2809 亿元，同比分别为-19.1%、-21.9%和-24.8%，较前值变动-1.3pct、-1.5pct 和-1.7pct。7 月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为 3872、169 和 314 亿元，同比分别为-28.8%、-32.8%和-36.6%。 新开工：1-7 月份，全国累计新开工面积为 26700 万方，同比减少 24.0%，较前值降低 0.6pct；7 月单月新开工面积 3461 万方，环比减少 34.8%，同比减少 28.5%。 竣工：1-7 月份，全国累计竣工面积为 19195 万方，同比减少 23.2%，较前值提高 0.5pct；7 月单月竣工面积为 1974 万方，环比减少 37.0%，同比减少 20.0%。 施工：1-7 月份，全国累计施工面积为 557572 万方，同比减少 12.7%，较前值降低 0.2pct。 销售：受推盘约束，1-7 月商品房销售金额同比-13.1%，销售面积同比-11.8%。 1-7 月份，全国商品房销售金额为 42718 亿元，同比减少 13.1%，较前值提高0.5pct；全国商品房销售面积为 45021 万方，同比减少 11.8%，较前值降低 0.2pct。 1-7 月份，全国商品房销售均价为 9488 元/平，同比减少 1.3%，较前值提高 0.7pct；7 月单月商品房销售均价为 9779 元/平，环比增长 0.5%，同比增长 4.8%。 资金：1-7 月份，房企到位资金累计值为 45748 亿元，同比减少 20.3%，较前值降低 0.1pct；7 月单月到位资金为 5515 亿元，环比减少 26.2%，同比减少 22.2%。房企各项资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计值分别为 6300、4、16544、14376 和 6040 亿元，同比分别为-32.1%、-77.3%、-18.5%、-14.4%和-23.5%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍然处在左侧，站在当下展望未来 3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（ 1）按照美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（ 2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介 业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳 -W，A 股的我爱我家为次选映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（ 3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份等 。 4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持 维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W32：本周新房成交同比-7.6%，二手房成交同环比双增》 2026-08-16 2、《房地产开发：2026W31：新房二手房成交季节性下滑，北京出台新政稳定市场 》 2026-08-09 3、《房地产开发：REITs 周报—周五中证 REITs 指数翻红，三峡新能源 REIT 上市首日收涨 0.06%》 2026-08-08 -30%-20%-10%0%10%20%2025-082025-122026-042026-08房地产开发沪深3002026 08 18年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、1-7 月房地产开发投资额同比-19.2%，施工和土地投资持续低迷 ........................................................... 3 二、1-7 月商品房销售额降幅小幅收敛，7 月单月销售均价同环比上涨 ......................................................... 7 三、1-7 月房企到位资金累计同比-20.3% .................................................................................................. 9 四、投资建议 ........................................................................................................................................11 风险提示 ....................................................................................................................