物业管理行业2026年中期策略：头部物企优势增大，红利投资环境下具备配置价值

01 / 35 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 深度分析 | 房地产 | 2026/08/16 [Table_Title] 物业管理行业 2026 年中期策略 头部物企优势增大，红利投资环境下具备配置价值 [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] 上半年股价受市场风格影响较大，近期有所回升。26 年年初以来，物业板块整体市值下跌 13%，同期中证红利指数、恒生指数分别下跌 2%、1%。5 月中旬后受资金流向影响快速下跌，6 月末以来市场风格变化，物管板块底部抬升，增幅略高于证红利指数，股价变动与市场投资风格高度相关，且受地产板块影响修复弹性偏弱，若 9-10 月地产预期改善，物管存在催化及改善的动力。 行业整体经营承压，头部物企领先优势拉大。根据克而瑞数据，25 年中国住宅物业换手率为 3.8%，较 24 年提升 0.3pct，同时 B 端、G 端物管项目竞争烈度加剧。根据中指院，全国物管行业服务满意度分数自 22 年以来持续下降，行业质价矛盾加深，居民缴费意愿减弱，收缴率下行，行业整体经营压力增大并影响行业收入规模及利润率水平。但行业内表现分化，头部物企优势拉大，标杆企业物业服务满意度维持稳定，持续提升的换手率对于头部物企也是发展机遇。 营收稳定业绩正增长，减值拖累减弱，企业间分化加剧。根据公司年报，25 年 27 家板块物企实现营业收入同比增长 4.7%，毛利润同比下降 1.3%，归母净利润同比转正增长 13.8%。业绩上行幅度超过收入由于：（1）费用率改善，25 年板块物企整体四费费率为 7.3%，同比下降 0.7pct；（2）减值规模下行，25 年板块物企计提资产及信用减值 95.7 亿元，较 24 年少减值 16.2 亿元；（3）其他科目的改善，25 年板块物企所得税/利润总额比例为 29.2%，较 24 年下降 2.0pct，少数股东损益占比5.4%，较 24 年下降 1.7pct。受外拓等因素影响，板块物企收入保持增长态势，虽然增速放缓，毛利承压，但降本增效及减值压力下降使得板块盈利能力总体呈改善趋势。 负债扩张略快于资产，应收拨备及年限均上行。根据公司年报，25 年末物企账面应收及预付款同比增长 2.4%，增速及规模均略高于应收及预付，供应链现金流改善，板块应收款减值拨备占应收款原值比例则为 24.3%，较 24 年进一步提升 1.3pct，多数物企减值拨备规模与 2 年以上应收款占比基本相当。从后续减值压力来看，当前多数物企累计减值力度与应收款拨备率相当，合景悠活、世茂服务、碧桂园服务等公司累计减值力度高于相应应收拨备下行业平均水平，恒大物业则相对偏低。 未来派息意愿维持较高水平，未分配利润变动影响派息能力。25 年 27 家物企中 20 家选择分红，总体分红 113.1 亿元，绝对规模同比下降 10.1%，相对归母净利润的分红比例则下降 24.2pct 至 90.9%，部分物企虽然业绩下滑乃至亏损，依然选择分配盈余，派息意愿维持较高水平，但后续派息能力或受到可分派利润规模的约束。25 年板块物企平均股息率（年内总分红/年内平均市值）为 4.8%，较 24年下降 1.4pct，但高于 23 年及以前水平。综合经营、财务、资产质量、派息等维度来看，华润万象生活、金茂服务、保利物业、滨江服务、绿城服务表现相对居前。若下半年市场回归红利方向，且地产行业景气度和基本面预期有所好转，关注优秀物业企业配置价值。 风险提示。物业管理行业未来基本面表现不及预期，利润率下行，新增收入及业务拓展能力下滑等。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 xiemiao@gf.com.cn [Table_DocReport] 相关研究 房地产开发与服务 26 年第 32 周:北京放松公积金政策，全国重回购房弱约束时代 2026-08-09 房地产开发与服务 26 年第 31 周:“淡季不淡”基本面韧性强，经营改善房企重估空间大 2026-08-02 房地产行业:K 型分化将会加剧，房企价值重估将启动 2026-08-02 -24%-15%-6%2%11%20%08/2510/2501/2603/2606/2608/26房地产沪深300 请务必阅读末页的免责声明 02 / 35 [Table_PageText1] 深度分析 | 房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ CNY 7.60 2026/07/17 买入 10.29 0.17 0.44 44.71 17.27 5.73 4.20 1.60 3.90 保利发展 600048.SH CNY 5.27 2026/04/21 买入 8.01 0.18 0.28 29.28 18.82 3.61 3.37 1.10 1.70 新城控股 601155.SH CNY 11.15 2026/04/22 买入 18.89 0.42 0.84 26.55 13.27 3.18 2.96 1.50 2.90 建发股份 600153.SH CNY 8.73 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 6.02 5.32 1.64 1.49 5.30 5.60 华发股份 600325.SH CNY 2.40 2026/05/19 买入 3.78 -0.86 -0.06 - - 2.28 2.40 -33.50 -2.50 滨江集团 002244.SZ CNY 9.16 2026/01/11 买入 13.28 1.12 1.24 8.18 7.39 3.38 3.21 10.50 10.50 中国海外发展 00688.HK HKD 13.48 2026/04/19 买入 15.29 1.11 1.22 10.50 9.56 6.37 6.23 3.10 3.30 中国海外宏洋集团 00081.HK HKD 2.55 2026/03/27 买入 3.52 0.23 0.42 9.59 5.25 3.62 2.46 2.50 4.40 越秀地产 00123.HK HKD 3.92 2026/04/22 买入 5.43 0.01 0.04 338.65 84.66 8.90 6.72 0.10 0.30 华润置地 01109.HK HKD 34.20 202