2026年中期房地产行业策略

中泰证券研究所 专业｜领先｜深度｜诚信2026.8.10｜证券研究报告｜2026年中期房地产行业策略由子沛S0740523020005 youzp@zts.com.cn侯希得S0740523080001houxd@zts.com.cn王雯S0740526040005wangwen02@zts.com.cn目录CONTENTS专业｜领先｜深度｜诚信中泰证券研究所政策回顾展望板块财务分析行业基本面数据及房企销售情况土地市场房地产危机成因与全球房价周期租赁市场投资建议风险提示CONTENTS目录CCONTENTS专业｜领先｜深度｜诚信中泰证券研究所1政策回顾政策回顾及展望2026年上半年，房地产市场延续波动调整态势，政策仍然保持宽松。在“止跌回稳”的基调下，城市更新、商品房收储及专项债收地等支持政策稳步推进。需求端方面，限购优化、公积金利率下调、购房补贴及“好房子”等各项措施陆续出台，支持合理住房需求释放；供给端方面，房地产融资协调机制、收储和城市更新等政策继续推进，行业风险化解与存量盘活并重。整体来看，2026年上半年，部分核心城市市场有所企稳，但全国多数城市仍在调整中寻求平衡。展望2026年下半年，从中央层面来看，一是“十五五”规划纲要提出推动房地产高质量发展，构建房地产发展新模式，建设绿色智慧“好房子”；二是需求端多措并举，降低购房门槛和购房成本，释放市场潜在需求；三是企业端，防范和化解房企债务风险，满足并支持房企合理融资需求。地方层面来看，支持购房、优化公积金及盘活存量的政策将持续推进，核心城市需求端仍有优化空间，多数二三线城市或将继续加码需求端刺激和去库存措施。风险提示：房地产政策放松力度不及预期：受调控政策所影响，行业销售规模低于预期。居民购买力下滑导致销售不佳：受宏观经济影响，居民收入下降，使得可用于购房及还贷的金额减少。各地城中村政策执行力度不及预期：如地方财政收入不及预期，将间接影响到前期的投入规模。研报使用信息更新不及时：研报发布的信息可能与实时信息存在更新不及时的情况。行业规模测算偏差风险：本报告主观假设数据较多，受宏观及政策影响较大，存在测算有偏差的风险。第三方数据失真风险：第三方数据因各方统计口径问题，可能存在失真的风险。2026年1—6月中央政策回顾2026年1—6月，中央政策围绕稳市场、去库存、优供给、城市更新与住房金融展开，政策定调与制度建设并重。时间施政主体政策内容1月财政部等、人民银行延续居民换购住房个税优惠至2027年末。下调部分结构性货币政策工具利率0.25个百分点。金融监管总局等 商业用房贷款最低首付比例下限调整为30%。3月国务院、自然资源部政府工作报告提出着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给。新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩。自然资源部等新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。3月全国人大、住建部“十五五”纲要提出推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式。“好房子”建设指南（试行）公开征求意见。4月财政部等、住建部围绕安全、健康、绿色、智慧提升住房品质。扩大专项债项目“自审自发”试点范围。财政部等提升城市更新、存量盘活项目推进效率。4—6月中共中央政治局、国务院提出努力稳定房地产市场。提出扎实推进城市更新。城市更新行动部署六类任务、二十三项重点工作。住房城乡建设部 推动城市更新与存量空间提质。公积金条例修订征求意见稿公开征求意见。上半年中央层面拟拓宽缴存与提取使用范围。稳市场、去库存、优供给。中央层面城市更新与“好房子”并重。资料来源：财政部、人民银行、国务院、自然资源部、住建部等官网，中泰证券研究所2026年1—6月地方政策回顾2026年1—6月，核心城市聚焦限购优化、公积金、以旧换新、住房品质提升与城市更新。时间施政主体政策内容1—2月北京、上海完善城市更新项目实施和支持机制。推动老旧小区、危旧房及存量空间改造。优化住房限购政策，支持合理住房需求。上海、武汉 提高公积金贷款额度，最高324万元。优化限购及公积金贷款政策，支持合理住房需求。4月武汉、青岛优化灵活就业人员公积金贷款测算。完善二套住房贷款及商转公支持。扩大公积金提取使用场景。深圳、广州支持住房消费、维修和城市更新需求。优化限购政策，支持合理住房需求。提高公积金贷款额度，最高351万元。4—5月广州提高公积金贷款额度，支持住房消费。完善“卖旧买新”住房支持。青岛鼓励国企市场化收购二手住房。出台13项措施推进住房品质提升。上半年核心城市推进城市更新及住房消费支持。限购、公积金、以旧换新组合优化。住房品质提升与城市更新联动推进。地方政策政策聚焦降低置业门槛与使用成本。核心城市仍是需求端优化的重要载体。资料来源：北京、上海、武汉、青岛、深圳、广州相关政府部门官网，中泰证券研究所“十四五”与“十五五”规划中提及房地产方面表述“十四五”规划建议“十五五”规划建议五、形成强大国内市场，构建新发展格局16.畅通国内大循环。推动金融、房地产同实体经济均衡发展。18.全面促进消费。促进住房消费健康发展。五、建设强大国内市场，加快构建新发展格局(15)大力提振消费。完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。六、全面深化改革，构建高水平社会主义市场经济体制22.建立现代财税金融体制。23.建设高标准市场体系。深化土地管理制度改革。推进土地、劳动力、资本、技术、数据等要素市场化改革。六、加快构建高水平社会主义市场经济体制，增强高质量发展动力(19)加快完善要素市场化配置体制机制。全面摸清存量资源资产底数，优化资产负债结构。完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作八、优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化31.推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，…，加强城镇老旧小区改造和社区建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。九、优化区域经济布局，促进区域协调发展(30)优化国土空间发展格局。赋予省级政府统筹建设用地更大自主权，探索实施建设用地总量按规划期管控模式，实行统筹存量和增量综合供地。(31)深入推进以人为本的新型城镇化。坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。十一、加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕(41)推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。十三、推进国家安全体系和能力现代化，建设更高水平平安中国(50)加强重点领域国家安全能力建设。提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。资料来源：wind、中国政府网、中泰