房地产行业2026年7月月报：7月新房成交同比降幅扩大，二手房成交面积同比涨幅持续收窄；土拍溢价率回落

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2026 年 8 月 13 日 强于大市 相关研究报告 《新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅收窄； 政治局会议强调 “稳定房地产市场”——房地产行业第 31 周周报（2026 年 7 月 25 日-2026 年 7月 31 日）》（2026/8/4） 《新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比涨幅扩大；广州公开征求<广州市住房发展“十五五”规划>意见——房地产行业第 30 周周报（2026 年 7 月 18日-2026 年 7 月 24 日）》（2026/07/27） 《上海城市更新“按下加速键”？——从总书记调研及今年以来最大体量旧改项目启动搬迁看上海城市更新进展》(2026/07/26) 《新房成交同比由正转负，二手房成交同比涨幅收窄；<扩大消费“十五五”规划>将住房纳入大宗耐用商品消费体系——房地产行业第 29 周周报（2026 年 7 月 11 日-2026 年 7 月 17 日）》（2026/07/20） 《6 月新房成交同比降幅扩大，二手房成交连续三个月同比正增长；土拍溢价率连续三个月提升——房地产行业 2026 年 6 月月报》（2026/07/9） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2026 年 7 月月报 7 月新房成交同比降幅扩大，二手房成交面积同比涨幅持续收窄；土拍溢价率回落 核心观点 【新房成交】  7 月新房成交面积同比降幅扩大。7 月 47 城新房成交面积环比-26.5%，同比-5.8%，同比降幅较 6 月扩大 5.5pct。1-7 月47 城新房成交面积同比-6.6%。  从各能级城市来看，7 月新房成交面积同比降幅扩大主要是因为三四线城市同比走弱（同比由正转负）；而一、二线城市新房成交同比增速改善，四个一线城市同比均正增长且同比增速均提升，二线城市同比由负转正。1）一线城市：7 月一线城市新房成交面积环比-19.6%，同比+13.7%，同比涨幅较 6 月扩大 13.4pct，与去年 7 月基数较低有关。具体来看，上海环比-12%，同比+17%（前值：同比+4%）；北京环比-29%，同比+2%（前值：同比-3%）；深圳环比-13%，同比+64%（前值：同比+42%）；广州环比-26%，同比+2%（前值：同比-12%）。1-7 月一线城市新房成交面积同比+1.1%，其中上海、北京、广州同比分别增长 6%、0.4%、0.3%，深圳同比-12%。2）二线城市：7 月二线城市新房成交面积环比-22.6%，同比+4.9%，同比增速较 6 月提升 7.0pct。其中南宁同环比均正增长；成都环比正增长、同比负增长；杭州、武汉、苏州、宁波、福州、大连同比正增长，但环比负增长；青岛、济南同环比均负增长。1-7 月二线城市新房成交面积同比-9.2%。3）三四线城市：7 月三四线城市新房成交面积环比-33.8%，同比-23.2%，同比增速较 6月下降 24.4pct；1-7 月累计同比-7.1%。 【二手房成交】  7 月二手房成交面积同比涨幅持续收窄。7 月 23 城二手房成交面积环比-4.7%，同比+8.4%，同比涨幅较 6 月收窄2.4pct。1-7 月 23 城二手房成交面积同比+4.0%。  7 月各能级城市二手房成交面积同比涨幅均收窄。1）一线城市：7 月一线城市二手房成交面积环比-10.9%，同比+11.2%，同比涨幅较 6 月收窄 2.7pct。其中，北京二手房成交面积环比-17%、同比+7%（前值：同比+8%）；深圳环比-4%、同比+3%（前值：同比+12%）；上海环比-8%、同比+17%（前值：同比+20%）。1-7 月一线城市二手房成交面积同比+5.8%。其中北京 1-7 月同比+2%，上海同比+11%，深圳同比-2%。2）二线城市：7 月二线城市二手房成交面积环比-3.2%，同比+2.8%，同比涨幅较 6 月收窄 2.2pct。其中，成都同环比均正增长；青岛、苏州、厦门环比负增长，同比正增长；南宁环比正增长，但同比负增长；杭州、南京、大连同环比均负增长。1-7 月二线城市二手房成交面积同比-0.5%。3）三四线城市：7 月三四线城市二手房成交面积环比+3.0%，同比+18.2%，同比涨幅较 6 月收窄 2.6pct；1-7 月累计同比+13.5%。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模、去化周期同环比均下降。7 月末 13 城新房库存面积环比-1.3%，同比-10.2%；去化周期 17.5个月，环比-0.8 个月，同比-2.1 个月。具体来看，7 月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期在 12 个月内。 【土地市场】  因一线城市高单价地块集中成交，楼面均价同比增长，但土拍溢价率回落。7 月全国成交土地规划建面环比-20.5%，同比-21.6%；楼面均价 1418 元/平，环比+5.0%，同比+21.5%，溢价率 5.7%，环比-6.0pct，同比-1.1pct。其中全国住宅类用地楼面价 4648 元/平，环比-12.1%，同比+6.9%；全国住宅类用地溢价率 7.8%，环比-8.4pct，同比-0.8pct。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达 5.4 万元/平，环比+11.1%，同比+15.7%，平均溢价率 17.9%，环比-37.8pct，同比-4.7pct。从累计来看，1-7 月全国土地成交总价同比下降超两成，土拍热度不及去年同期。1-7 月全国成交土地规划建面同比-16.4%，成交总价同比-23.7%，楼面均价 1108 元/平，同比-8.7%，平均溢价率 6.1%，同比-1.4pct；1-7 月全国住宅类用地成交土地规划总建面同比-21.1%，成交总价同比-29.4%，楼面均价 4284 元/平，同比-10.5%，平均溢价率 8.4%，同比-1.6pct。 【房企】  销售：百强房企 7 月全口径销售额同比降幅持续扩大。百强房企 7 月全口径销售额同比-12.0%（前值：-11.2%）；1-7 月累计同比-15.8%（前值：-16.1%）。TOP20 房企中，7 月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+51%）、建发（+50%）、中国中铁（+49%）、中海（+28%）、绿地（+24%）、保利置业（+14%）、中建壹品（+9%）、金茂（+9%）、华润（+6%）；1-7 月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+112%）、中建壹品（+24%）、中建东孚（+19%）、中海（+13%）、中国中铁（+12%）、绿地（+9%）、金茂（+8%）、华润（+6%）、招蛇（+5%）。  拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比大幅增长。百强房企 7 月