地产行业杂谈系列之六十七：核心宅地热度延续，盈利去化展现韧性

核心宅地热度延续，盈利去化展现韧性——地产杂谈系列之六十七证券研究报告2026年8月12日杨侃投资咨询编号：S1060514080002 BQV514郑茜文投资咨询编号：S1060520090003证券分析师请务必阅读正文后免责条款行业深度报告 地产行业强于大市（维持）1核心观点 高价地成交以低容积率、小地块为主，聚焦核心城市核心区域：依据中指数据库数据，统计核心17城2024-2026H1成交高价地共204宗，平均楼面价5.2万元/平米、平均溢价率41.4%。成交集中北上广深杭，主城及近郊占比95.1%；平均成交建面6万平米、平均容积率2.26，小地块、低容积率特征明显，2026H1容积率仍趋势下行。土地获取以央国企为主，主流房企积极参与，保利发展、绿城中国、中海地产等相对活跃。 已推盘项目利润、流速相对可观，2026H1新机显现：204宗高价地中已推盘项目101个，拿地集中于2024-2025年，开盘集中于2025年；多以四至六房为主力户型，定位偏中高端改善。估算平均毛利率25.4%、平均净利率7.9%，亏损项目仅占8.9%，利润预期相对可观。拿地-首开平均耗时7.5个月，2026H1首开时间拉长至10.5个月，打磨产品争取溢价趋势明显，拿地至开盘时间与价格、净利率均基本正相关。首开去化率平均76.6%，优于整体，市场差异、推盘策略致城市间表现分化，2026H1去化率小幅回落，但高去化项目售价明显跃升，“好房子”需求依旧旺盛。 主流房企推盘、去化表现各异，仍有望持续受益高端市场景气：主流9家房企2024-2026H1累计获取高价地115宗，占17城成交高价地总量56.4%，区域分布北上广深杭及苏州、厦门等优势深耕城市。操盘思路略显差异，绿城中国拿小建面、低容积率地块且快速开盘特征明显，中国金茂拿地-首开平均耗时亦相对较短。主流房企平均首开去化率77.8%，较整体高价地项目去化率更优。2024-2026H1主流9家房企全口径高价拿地金额占总拿地金额平均47.4%，更为聚焦核心城市核心地块，2026H1保利发展、越秀地产、招商蛇口、建发房产等全口径高价地成交金额较高，或有望持续受益高端盘市场景气。 投资建议：高价地较好去化、利润表现下获地规模、能力及产品打造渐成关键，建议关注资金实力雄厚、拿地及产品力强、历史包袱较轻房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、保利发展、越秀地产、绿城中国、招商蛇口等。 风险提示：1）数据结论受样本影响风险；2）估算方法存在误差风险；3）楼市修复不及预期风险。2前言资料来源：Wind，官方网站，平安证券研究所 注：17城包含上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、武汉、南京、宁波、天津、郑州、福州、济南、合肥、厦门 新增供地规模约束叠加土地供应质量提升，2024年以来核心城市核心地块热度明显提高，高价地密集出现；新出让项目位置更优、品质更好，对新房供给、价格锚定、房企表现等均产生一定影响。 基于此，本文聚焦2024年以来高价成交土地，分析成交地块特征、已开盘项目入市表现、房企行为等，以期为市场清晰认识近年高价地情况提供参考。我们依据中指数据库数据，重点选取核心17城、2024至2026H1成交土地溢价率高于50%或成交楼面价高于4万元/平米地块，共204宗，其中已开盘项目共101个。2024年以来一二线成交土地溢价率相继走高3.73%4.92%5.98%10.74%12.31%3.07%4.52%3.99%7.32%6.48%3.18%3.47%3.26%2.57%2.22%0%2%4%6%8%10%12%14%20222023202420252026H1百城成交土地溢价率一线二线三线近年中央控制增量供地、推动“好房子”建设相关表述时间内容2024/4/29自然资源部提出合理控制新增商品住宅用地供应2024/12/24-25全国住房城乡建设工作会议指出着力改善供给，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量2025/3/52025年政府工作报告明确优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”目录C O N T E N T S3房企行为：推盘、去化表现各异，有望持续受益高端市场景气成交土地：聚焦核心城市核心区域，低容积率、小地块为主投资建议与风险提示推盘项目：定位偏中高端改善，去化率、盈利能力可观42025年成交高价地较多，平均楼面价超5万元/平米资料来源：中指，平安证券研究所 2024年以来成交的204宗高价地中，2024-2026H1成交数量分别为70宗、100宗、34宗，2025年成交地块相对较多。 204宗成交土地平均楼面地价5.2万元/平米、平均溢价率41.4%。其中，一线城市平均楼面价6.8万元/平米，平均溢价率20.1%，二线城市平均楼面价3.4万元/平米，平均溢价率65.8%。2024-2026H1核心城市高价地成交数量7010034020406080100120202420252026H1成交地块数量（宗）2024-2026H1不同城级高价地平均地价及溢价率677323403720.165.8010203040506070010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000一线二线平均楼面价（元/平米）平均溢价率（%，右轴）5成交集中北上广深杭，以主城、近郊为主资料来源：中指，平安证券研究所 2024-2026H1成交高价地主要集中北上广深杭，上海、杭州、北京成交52宗、47宗、34宗，明显领先，广州、深圳成交12宗、11宗，相对靠前。 2024-2026H1成交高价地整体位置较好，以主城、近郊为主，主城占比77.9%、近郊占比17.2%。2024-2026H1核心城市高价地成交城市分布2024-2026H1核心城市高价地成交区位分布（宗）524734121110886433211110102030405060上海杭州北京广州深圳苏州济南厦门成都南京福州宁波天津合肥武汉郑州重庆成交地块数量（宗）近郊, 35 远郊, 10 主城, 159 6平均成交建面6万平米、平均容积率2.26资料来源：中指，平安证券研究所 2024-2026H1成交高价地平均建面6万平米，2024-2026H1平均值分别为6万平米、5.6万平米、7万平米。 成交土地平均容积率2.26，2024-2026H1逐期下行，2026H1降至2.25。整体成交土地中，容积率3.0以下地块占比85.8%、容积率2.0以下地块占比32.4%。601705565069742010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000202420252026H1成交地块平均建面（平米）2.282.262.252.242.242.252.252.262.262.272.272.282.28202420252026H1成交地块平均容积率2024-2026H1核心城市高价地平均成交建面2024-2026H1核心城市高价地平均容积率7央国企拿地为主，主流房企积极参与资料