2026H1房地产市场及房地产金融运行报告

2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:原磊蔡真 崔玉 陶琦 马赛2026 年 8 月《 NIFD 季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、全球数字资产、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、宏观杠杆率、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。其中，“全球数字资产”“宏观杠杆率”报告保持季度发布（每季度结束后第二个月推出），其他领域报告调整为半年度发布（半年度报告于每年 7 月份推出，年度报告于下一年度 2 月份推出）。《 NIFD 季报》在实验室微信公众号和官方网站同时推出。I房地产市场及房地产金融运行1摘要2026 年上半年，房地产政策围绕构建房地产基础性制度和稳定房地产市场两条主线展开。“十五五”规划为未来五年房地产高质量发展作出了顶层设计，城市更新进入系统化、制度化推进阶段，《住房公积金管理条例》迎来重大修订，住房制度改革进一步深化。同时，政府部门通过优化住房供给、激活住房需求、改善房地产市场预期方面的政策，协同发力稳定房地产市场。房地产市场运行方面，2026 年上半年，房地产市场仍处于深度调整后的筑底阶段，70 个大中城市的平均住宅价格仍在下行，房地产投资、开发和销售跌幅仍然较大，土地市场成交规模继续下降；但是房地产市场已经出现一些积极的变化，一线城市房价率先企稳回升，二手房市场交易较为活跃，一线城市住房库存去化周期已处于合理水平，住房租金价格水平小幅回升，房地产市场供需关系持续改善。房地产金融方面，2026 年上半年，个人住房贷款利率维持在历史最低水平，个人住房信贷环境保持宽松；虽然居民购房时使用财务杠杆水平在小幅上升，但存量贷款持有人仍在通过提前还贷方式修复家庭资产负债表，个人住房贷款余额仍在下降。2026 年上半年，房企总融资规模延续收缩态势，可用于房地产开发的到位资金规模仅为 4.02 万亿元，同比下降 20.2%；房地产开发贷款余额净减少了 5100 亿元，至 12.65 万亿元；虽然房企境内信用债发行规模大幅回升，融资成本进一步降低，但是发行主体主要为国有房企，民营房企通过债券市场融资能力尚未得到实质性改善。展望 2026 年下半年，房地产政策方面，政府部门一方面将继续围绕1 报告作者：蔡真、崔玉、陶琦、马赛，中国社会科学院国家金融与发展实验室、中国社会科学院金融研究所、贝壳研究院、中国社会科学院大学。II优化住房供给、激活住房需求、改善市场预期等方面协同发力稳定房地产市场；另一方面将加快房地产市场基础性制度建设与落地。修订后的《住房公积金管理条例》有望正式颁布施行，更多的城市更新项目有望加速推进，“十五五”规划部署的诸如推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制、现房销售制度、房屋全生命周期安全管理制度等房地产领域制度改革举措也将逐步推进试点。房地产市场运行形势方面，房地产市场有望延续筑底修复态势，但房地产市场显著分化的情况仍将延续。房地产金融运行形势方面，个人住房贷款利率仍将维持低位运行，个人住房贷款利率能否进一步下调主要取决于 5 年期以上 LPR 的调整情况。居民部门资产负债表修复仍将持续，短期内个人住房贷款余额负增长的态势仍将延续。房企融资方面，因为房企经营状况未有实质性改善，且房屋新开工面积、房屋施工面积、房地产投资规模大幅下降，新增房地产开发贷款发放规模、房地产开发企业到位资金规模仍将继续下降，房地产开发贷款余额可能会持续负增长。目录一、房地产重要政策分析 ................................... 1（一）“十五五”规划为未来五年房地产高质量发展做出顶层设计 ..................................................... 1（二）城市更新进入系统化、制度化推进新阶段 ..............1（三）《住房公积金管理条例》再次迎来重大修订 ............2（四）优化住房供给 ..................................... 3（五）激活住房需求 ..................................... 3（六）改善和稳定房地产市场预期 ..........................4二、房地产市场运行形势分析 ............................... 5（一）一线城市房价率先企稳回升 ..........................5（二）新建住房销售规模仍在下降 ..........................6（三）二手房市场交易较为活跃 ............................7（四）住房市场的新增供给规模持续收缩 ....................7（五）新增住宅类土地供给规模继续大幅下降 ................8（六）一线城市住房库存去化周期已处于合理水平 ............9（七）住房租金价格水平小幅回升 .........................10（八）二、三线城市的住房租金资本化率继续小幅下降 .......11三、房地产金融运行形势分析 .............................. 12（一）个人住房贷款利率维持在历史最低水平 ...............12（二）个人住房贷款余额持续负增长 .......................13（三）大部分样本城市居民购房时使用财务杠杆水平小幅上升 .14（四）个人住房贷款的平均放款周期约为四周 ...............15（五）房地产开发企业到位资金规模同比降幅再次扩大 .......16（六）房地产开发贷款余额规模同比降幅持续扩大 ...........17（七）房企境内信用债发行规模大幅回升 ...................18四、房企债务风险化解取得积极进展 ........................ 19（一）房企公开市场债务违约风险持续收敛 .................19（二）房企债务风险处置取得实质性进展 ...................20五、2026 年下半年房地产市场及房地产金融运行形势展望 ......23附件：相关指标说明 ...................................... 251一、房地产重要政策分析（一）“十五五”规划为未来五年房地产高质量发展作出顶层设计2026 年 3 月公布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（下称“十五五”规划纲要）中将“推动房地产高质量发展”作为民生保障部分的重要内容，并独立成章。“十五五”规划纲要提出要“加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居”，明确了未来五年房地产发展的总目标。围绕上述目标，“十五五”规划纲要从“完善住房保障体系”和“推动房地产市场平稳健康发展”两个方面做出了系统性部署，具体包括：优化保障性住房供给和