2026中国物流大周期下的投资机遇报告

专题报告筑底渐明，修复重启฀฀฀฀฀฀฀฀฀฀฀฀฀世邦魏理仕中国区研究部2026 年8月2世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.筑底渐明，修复重启： 中国物流大周期下的投资机遇引言：反转将至注释1：去化周期 =（当前空置面积+未来四个季度新增供应）/ 过去四个季度净吸纳数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年8月2012 -2015第一周期2015 -2018第二周期2018 -2021第三周期2021 -2028第四周期2028 -第五周期京津廊补库存上海都市圈补库存广深都市圈补库存（年）租金大幅下跌令第五轮补库存推迟1CBRE 对过去15年的供需和租金趋势的研究显示，中国高标仓市场在2012 年后经历了三个完整的3-4年库存周期，而3年的去化周期1线是租金涨跌的临界线 –即当库存去化时间大幅度、长时间高于3年时，市场租金出现增速持续放缓乃至下跌。当前市场所处的第四个“超级周期”，长度远超此前，其根源在于新冠疫情所带来的物流设施需求结构性提升吸引了大量资本涌入高标仓建设领域，2021 -2025 年期间全国高标仓存量增长一倍，导致2024 年后租金加速下跌。从我们的测算来看， 2026 -2027 年间中国高标仓库存周期将围绕3年的临界线运行，各市场租金依当地供需情况渐次筑底修复，2028 年年中市场有望进入第五周期。而考虑到租金大幅下降后当前开发商对于绿地开发态度谨慎，预计2030 年前补库存力度将较为有限，租金在2028 年后将迎来一轮快速反弹的契机。-15%-10%-5%0%5%10%15%0123456去化周期（左轴）租金同比（右轴）1图表1：仓储物流库存周期（2010 年-2030 年）3世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.筑底渐明，修复重启： 中国物流大周期下的投资机遇供应展望：潮落需求展望：乘风投资展望：将晓结论01020304报告目录01 供应展望฀฀5世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.筑底渐明，修复重启： 中国物流大周期下的投资机遇十五五时期高标仓市场将迎来供需关系修复的契机图表2：十四五和十五五（前三年）全国各区域新增供应对比注释2：一线城市包含北京、上海、广州和深圳数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年8月0200400600800100012001400160018002000华北华东华南华西华中万平方米十四五十五五（前三年）– 十四五是中国仓储物流的供应高峰。2021-2025年，全国主要城市高标仓供应达5000万平方米，相当于此前全部高标仓存量总和；从地理分布来看，超过3/4的新增供应位于一线城市2和环一线区域。– 天量供应入市导致出租率和租金持续下滑的同时，投资者的开发投资意愿也显著减弱，十五五期间高标仓新增供应预计将大幅下降。根据我们对待建和在建项目的统计来测算，华东和华北区域的新增供应将分别较十四五下降88%和73%，华西和华中仅零星新项目在建。6世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.筑底渐明，修复重启： 中国物流大周期下的投资机遇– 2024-2025年开发商和物流企业年均购置物流用地的可建面积较此前5年均值下降73%，尤其是开发商拿地面积的降幅高达90%。– 过去两年开发商的物流用地购置集中在华南和华北，华东和中西部区域有零星拿地案例。图表3：历年仓储物流地块出让成交注释3：物流开发商为目前全国性高标仓开发建设企业，例如普洛斯、京东产发、东久新宜、ESR 易商等，此处罗列部分企业。数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年8月2024-2025年开发商拿地意愿大幅下降，华东和中西部零星拿地0200400600800100012001400160018002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20202021 2022 2023 2024 2025万平方米开发商物流企业37世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.筑底渐明，修复重启： 中国物流大周期下的投资机遇图表4：全国经济租金vs市场租金注释4：经济租金 =（（土地成本+建筑成本）*（1+12% ）的开发利润） *毛租金回报率；假设建筑成本自2026 年起每年增长2% ，土地成本假设不变。注释5：市场租金为24个城市仓储物流平均租金报价*出租率。数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年8月– 2022 年后，高标仓租金因供过于求而出现持续下滑，而经济租金则主要受到更高的风险溢价要求影响而上升。– 我们对比市场租金和经济租金发现，2024 -2025 年期间市场租金下穿经济租金，表明市场已较难系统性支撑绿地开发的投资逻辑，这已经从过去两年开发商拿地骤减的趋势中得到验证。– 根据CBRE 研究部对于市场租金、资本化率、土地和建筑成本等影响因子的预测，市场租金（前置两年，考虑建设周期，图表3中灰色虚线）低于经济租金的情况将持续到2028 年；若采用更谨慎的当期市场租金和经济租金对比，则该情况将延续到2029 -2030 年。有鉴于此，我们认为高标仓新增供应在2030 年前总体将较为有限。10152025303520152016201720182019202020212022202320242025 2026F 2027F 2028F每月每平方米经济租金市场租金市场租金（前置2年）市场租金与经济租金倒挂将限制十五五期间高标仓的开发意愿4502 需求展望฀฀9世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.筑底渐明，修复重启： 中国物流大周期下的投资机遇图表5：全国仓储物流2026 -2028 年供需预测数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年8月– 2020 年疫情加速消费线上化进程，叠加此后跨境电商、以旧换新引擎轮动， 国内高标仓市场在经历供应高峰的同时迎来需求的结构性增长，并在2025 年达到破纪录的1000 万平方米。– 尽管受到国补刺激逐步退坡和跨境电商扩张放缓的影响，2026 年上半年高标仓净吸纳量达到400 万平方米，继续保持较高水平。2026 -2028 年， CBRE 预计中国制造业升级和第三方物流外包渗透率的提升将为高标仓需求提供持续的增长动力，年均净吸纳量有望达到与2023 -2024 年期间同等的水平。未来两年高标仓市场持续去库存， 2028年底空置率将降至11%发展阶段年均净吸纳量（万平方米）需求动能2014–2019380移动互联网爆发2020–2022618疫情加速电商渗透2023–2024760跨境电商20251010以旧换新2026–2028E720制造业升级第三方物流渗透率提升0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0200400600800100012001400201520162017201820192020202120222023202420252026F2027F2028F万平方米新增供应（左轴）净吸纳（左轴）空置率（右轴）10世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.筑底渐明，修复重启： 中国物流大周期下的投资机遇图表6：按制造业细分行业新租面积数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年8月– 据CBRE 统计， 2025