2026年第二季度中国房地产市场报告

1世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.FIGURES | 中国 | 2026年第二季度FIGURES | 中国 | 2026年第二季度租租租租租租租租租租租租租租租租租租REITs 租租租租租+4.7%GDP(2026 年上半年，同比变化)内容提要‒办公楼：二季度全国办公楼市场净吸纳量环比增长9% 至57万平方米，上半年新设立和扩租为代表的增量交易同比增长近三成，需求边际复苏趋势深化。新增供应录得85万平方米，环比与上一季度相当但同比回落24% 。全国平均空置率稳定在25.0% ，平均租金指数环比下探2.2% ，上半年累计降幅4.0% ，较去年同期收窄1.6个百分点。‒零售物业：零售物业市场供需均录得70万平方米，同比略有下滑。季末平均空置率环比微降0.1个百分点至7.5% ，主要城市空置率环比稳中有降。品牌继续整合门店以强化旗舰店投资，项目表现二八分化，购物中心首层租金指数环比下降0.5% ，上半年累计跌幅1% 。‒仓储物流：二季度净吸纳量273 万平方米，环比上升119.6% ，第三方物流新租面积占比上升至54% ，季节性电商大促和华南区域升级搬迁共同推动需求攀升；新增供应持续释放达到213 万平方米，全国平均空置率环同比均下降0.9个百分点至18.5% ，租金环比下跌2.5% ，其中华南环比跌幅扩大至4.4% 。‒物业投资：二季度全国录得109 笔交易，交易总额839 亿元，环比上涨39% 。上半年累计交易金额实现1442 亿元，刷新历史同期最高水平。企业买家投资意向活跃，机构投资者与地产基金合计交易金额录得环比提升，共同推动投资型交易额连续两个季度上涨，占比达84% 。办公楼环比年初至今同比租金-2.2%-4.0%-9.0%空置率+0.0 百分点+0.3 百分点+1.2百分点零售物业环比年初至今同比租金-0.5%-1.0%-2.2%空置率-0.1 百分点+0.0 百分点+0.1 百分点仓储物流环比年初至今同比租金-2.5%-4.4%-10.5 %空置率-0.9 百分点-0.2 百分点-0.9 百分点物业投资环比年初至今总额同比同比总额1+39.2%+1.9 %+26.5%注释 1：成交金额包含1000 万美元以上的办公楼、零售物业、工业物业、综合体、酒店和其他商业地产项目。数据来源：世邦魏理仕研究部，2026 年第二季度数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2026 年7月+1.3% 社零总额(2026 年上半年，同比变化)-5.7%固定资产投资(2026 年上半年，同比变化)图表 1：市场概览2世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.FIGURES | 中国 | 2026年第二季度4.8%0.4%3.9%2.9%4.5%6.3%4.9% 5.2% 5.3%4.7% 4.6%5.4% 5.4% 5.2% 4.8% 4.5%5.0%4.3%0%2%4%6%8%10%2022 Q12022 Q22022 Q32022 Q42023 Q12023 Q22023 Q32023 Q42024 Q12024 Q22024 Q32024 Q42025 Q12025 Q22025 Q32025 Q42026 Q12026 Q2宏观经济2026年上半年中国GDP 同比增长4.7% ，保持在合理区间；但二季度同环比增速分别为4.3% 和0.9% ， 相比一季度均有所放缓。短期看，中国经济仍面临供强需弱的结构性挑战，逆周期宏观调控力度有望在下半年增强。上半年全国进出口规模历史同期首次突破25万亿元，同比增长16.9% ，其中二季度进出口规模同比增长18.4% ，为2021年三季度以来单季同比最高增速。出口结构持续向高端制造倾斜，集成电路、汽车和高新技术产品出口分别增长34.2% 、 69.6% 和52.2% 。6月社会消费品零售总额增速重回正增长区间，同比增长1% ；上半年同比增速 1.3% ，显示居民整体消费意愿仍然偏弱。细分品类来看，家用电器、家具和汽车等国补品类因去年高基数和补贴刺激效应减弱录得负增长，但移动通讯器材、服装鞋帽和化妆品销售额同比增速分别录得14.4% ， 6.7% 和6.3% ，可选消费动能有所增强。制造业升级和人工智能持续为中国经济注入新动能。上半年高技术制造业增加值增长13% ，装备制造业增长9.3% ，并带动集成电路、电子专用材料、锂电池等固定资产投资快速增长。房地产市场进一步调整，但开始出现积极信号。上半年房地产开发投资同比下降18% ，新建商品房销售面积和销售额分别同比下降11.6% 和13.6% ；而值得注意的是，二手房网签面积同比增长10.2% 。价格方面，一线城市楼市率先企稳，过去四个月新房和二手房价格持续上涨。图表 2：中国 GDP 增速（同比）数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年第二季度图表 3：存款准备金率和贷款市场报价利率（LPR ）2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%8.0%9.0%10.0%11.0%12.0%13.0%14.0%2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2023年11月2024年1月2024年3月2024年5月2024年7月2024年9月2024年11月2025年1月2025年3月2025年5月2025年7月2025年9月2025年11月2026年1月2026年3月2026年5月大型金融机构存准率（左轴）一年期LPR（右轴）五年期LPR（右轴）数据来源：中国人民银行，世邦魏理仕研究部，2026年第二季度3世邦魏理仕研究部© 2026 CBRE, INC.FIGURES | 中国 | 2026年第二季度办公楼租赁需求持续复苏，上半年租金降幅收窄二季度全国主要十城办公楼市场净吸纳量环比增长9% 至57万平方米，其中上海和北京净吸纳量连续四个季度改善，杭州、成都和武汉净吸纳量录得过去五年同期新高。但受头部科技企业回迁总部影响，深圳当季净吸纳量为负。上半年累计录得净吸纳量109万平方米，与去年相当。分交易类型来看，上半年新租交易同比增长12% ，其中新设立和扩租为代表的增量交易同比增长近三成，需求边际复苏趋势深化。二季度新增供应录得85万平方米，环比与上一季度相当但同比回落24% ，逾九成新项目分布于华东及华南城市； 分区位来看， 83% 分布于深圳后海、广州国际金融城、杭州钱江世纪城和上海花木等核心拓展区和新兴商务区。上半年累计供应169万平方米，同比减少10% 。季末全国办公楼市场平均空置率稳定在25.0% ，平均租金指数环比下探2.2% ，上半年累计降幅4.0% ，较去年同期收窄1.6个百分点。人工智能和头部企业扩张助推科技互联网重回需求首位，金融业增量交易回暖，制造业搬迁保持活跃科技互联网企业贡献季内25% 的新租交易面积，重回需求引擎榜首。人工智能及其关联上下游企业扩张动能强劲，新租面积环同比分别增长71% 和35% ，且近半数为新设立和扩租交易，北京中关村、深圳高新园、前海和苏州工业园区均有录得大面积成交。此外，头部企业扩租交易在京沪集中落成推动平台互联网新租面积环比提升