房地产行业专题研究：产品力重塑房地产库存周期

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 产品力重塑房地产库存周期 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.70 买入 招商蛇口 001979 CH 12.02 买入 越秀地产 123 HK 5.73 买入 建发股份 600153 CH 12.42 买入 绿城中国 3900 HK 9.92 买入 滨江集团 002244 CH 11.66 买入 建发国际集团 1908 HK 18.40 买入 华润置地 1109 HK 38.54 买入 中国海外发展 688 HK 14.72 买入 中国金茂 817 HK 1.60 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 8 月 06 日│中国内地 专题研究 总量角度，我国新房市场仍面临一定的库存去化压力，但得益于土地供应的缩量提质，以及“好房子”政策推动住房规范修订升级，重点城市核心区去化周期相对可控。未来随着新规产品占比的进一步提升，重点城市核心区去化周期或将逐步改善、房价有望稳中有升，老库存压力较小的城市房价弹性或将更强。当前仍在土地市场积极拿地的头部房企，拿地结构已高度聚焦重点城市核心区域，产品力亦在迭代升级。若重点城市核心区域的新规产品率先迎来复苏，也有望带动头部房企报表端的率先改善。我们重点推荐在新兴产业发展领先的城市有着深度布局，且产品力具备优势的企业，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、滨江集团、绿城 中国、中国金茂、城投控股、建发股份等。 土地角度：市场供需逻辑变化已经从土地端开始 随着供地节奏绑定住宅库存、精细化供地等主动调控措施的落地，我国房地产市场供需结构的再平衡已在土地端拉开序幕。总量角度，2021 年以来全国涉宅用地成交建面的收缩幅度超过商品住宅销售面积，推动广义库存（拿地待售库存）自 2024 年起逐步收缩，土地收储等政策亦加速了广义库存的消化。结构角度，土地成交持续向重点城市集中，但并不妨碍重点城市广义库存同样进入收缩周期，重点十城提前全国一年开启广义库存的去化。重点十城内部，土地成交亦在向核心区集中，其中一线城市更明显，二线城市则有所分化。多数重点城市核心区的广义库存得到消化，尤其是深圳、成都、 上海、苏州。 住房角度：核心区去化周期明显优于非核心区 如果聚焦更具参考意义的狭义库存（取证待售库存），1H26 全国层面已在持续消化，但由于销售规模收缩，去化周期仍处于高位（80 城去化周期为34.2 个月）。聚焦重点十城，它们普遍也面临狭义库存去化压力，即便核心区也不例外。相较 23 年末，1H26 重点十城核心区狭义库存+4%、去化周期拉长 5.3 个月至 17.9 个月，仅苏州、深圳逆势改善。但即便如此，重点十城中绝大多数核心区的狭义库存去化周期还是优于非核心区，且有半数不足 18 个月（杭州、苏州、武汉、上海、深圳），核心区狭义库存水平仍 然相对健康。 产品角度：新规产品重塑核心城市去化周期 2024 年以来，在“好房子”政策导向下，多个城市出台住宅新规，在供给端给予房企更多灵活空间，得房率更高、综合品质全面升级的新规产品应运而生。从长沙、成都案例来看，新规产品去化周期更为健康，价格也更为坚挺。我们认为在新规产品冲击下，旧规产品仍将面临去化压力，但其对于真实新房供求格局和成交量价的影响或将逐步减小。我们测算 1H26 重点十城新库存占比为 34%-48%，新库存去化周期为 10.0-16.2 个月，明显优于老库存 39.9-24.7 个月的去化周期。未来随着新规产品加速入市，重点城市核心区去化周期或将逐步下降至 12 个月以下，房价有望稳中有升，其中杭州、 合肥、上海、深圳等城市，由于老库存压力相对较小，价格弹性或将更强。 我们与市场观点不同之处 市场普遍对于全国新房库存去化较为悲观。我们则给出新的角度，指出重点城市核心区去化周期相对可控，新规产品占比提升有望降低核心区去化周 期，这意味着新房库存难题并非无解，结构性复苏或已在路上。 风险提示：地产政策波动的风险，地产量价复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。 (34)(20)(5)1024Aug-25Dec-25Apr-26Aug-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 土地角度：市场供需逻辑变化已经从土地端开始 ......................................................................................................... 3 市场总量：2021 年至今快速收缩 .......................................................................................................................... 3 市场结构：供给集中向重点城市及其核心区转移 .................................................................................................. 4 住房角度：核心区去化周期明显优于非核心区 ............................................................................................................. 6 狭义库存：整体去库，但去化周期仍在高位 ......................................................................................................... 6 重点城市：新房库存仍在积压，包括核心区 ......................................................................................................... 6 但重点城市核心区去化周期明显优于非核心区.........................................................................................