房地产行业周报：7月核心城市土拍逆势延续Q2热度，结构性强化核心城市房价预期

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： 本周京沪广杭土拍市场的不俗表现再次引发市场关注，多个地块高溢价率成交，7-8 月通常是土拍淡季，暑期缺少财政节点，房企也会等待半年报、销售回款及下半年政策信号，因而 7-8月一般较年中冲量的 6 月回落，但进入 7 月以来核心城市土地市场延续了二季度以来的火热表现；同时需要指出的是，当前土地市场仍只是核心城市的结构性复苏，总量层面仍在收缩，即便在核心城市内部，“核心热、外围冷”的分化格局也在进一步加剧：（1）本轮核心城市土拍升温主要由“供给收缩、需求集中及企业补库”共同推动。一方面，政府供地持续“缩量提质”，核心区及改善型优质地块供应占比提升；另一方面，核心城市去化确定性相对更强，叠加楼市边际改善，头部房企开始进行结构性补库；（2）总量仍收缩，仅一线明确升温：上半年，中指 300 城住宅用地成交总价同比下降 30.6%；溢价率同比下降 1.1pct；Q2 一线城市溢价率升至 26.2%（同比+20.0pct）；而二线、三四线溢价率分别为 11.4%（同比+1.6pct）、3.3%（同比-0.3pct）。7月以来，核心城市优质地块热度延续，上海杨浦滨江地块历经 219轮竞价；北京酒仙桥地块历经 248 轮竞价；广州、杭州核心地块亦有亮眼表现；部分外围区域地块仍以底价或低溢价成交；（3）从参与主体看，土地市场不只向核心城市集中，也向少数具备信用优势和好房子属性的头部央国企集中。上半年拿地 TOP100 房企中央国企权益拿地金额占比合计达 85%；民企占比仅 10%，虽未完全退出但只在深耕区域参与，如滨江、大华、邦泰等；TOP10 房企拿地金额占百强房企比重达 56.1%，处 21 年以来高位；（4）需要提示的风险是，土储聚焦核心城市仅是业绩兑现的必要条件，高地价在提升稀缺性的同时，也进一步压缩项目利润安全垫。为了消化高地价，房企普遍选择改善、低密和高得房率产品。若头部企业集中推出类似项目，稀缺改善产品也可能阶段性过剩，削弱产品溢价并加大销售折扣压力。因此，高溢价项目风险可能发生在 18-24 个月后的集中入市阶段；（5）土地市场结构性回暖对于核心城市房价企稳有一定边际意义，强化了区域新房价格预期，并为周边二手房提供一定心理锚点，但需要指出的是，地价上涨只有通过实际开盘售价和去化兑现后，才能真正传导到房价，若开发商高价拿地后因销售压力打折，土地价格信号就会削弱。 ⚫ 周度跟踪： 1.二手房： 挂牌价方面，一线有所分化，上海、广州环比转正，北京、深圳延续下跌趋势。上海挂牌价周环比转正（+0.05%），此前连续两周下行；广州挂牌价周环比转正（+0.04%），此前连续七周下行；北京挂牌价周环比-0.13%，降幅收窄 0.08pct，已连续 20 周下行；深圳挂牌价周环比-0.16%，降幅走阔 0.08pct，已连续六周下行。 挂牌量方面，深圳七连降，上海再度上行。北京周环比-1.10%，降幅走阔 1.09pct，当前已连续两周下行，年初至今累计下降 10.45%；上海周环比转正（+0.12%），近二十周整体呈下行趋势，年初至今累计下降 12.37%；广州周环比+0.12%，涨幅回落 0.03pct，连续十五周下降后六连升，年初至今累计下降 4.34%；深圳挂牌量周环比-1.39%，降幅走阔 0.30pct，已连续七周下行，年初至今累计下降 7.98%。 实时成交方面，广深两连降，降幅有所走阔，北京环比转负。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 8 月 1 日，北京周环比转负（-4.8%），此前连续两周上行；广州周环比-8.1%，降幅走阔 4.6pct；深圳周环比-13.5%，降幅走阔 9.8pct；网签方面，截至 8 月 1 日，北京周环比转正（+15.6%）；上海周环比+0.4%，已连续两周上行；深圳周环比-11.1%，降幅走阔 6.9pct，已连续三周下行。 2.新房： 新房成交方面，一线城市整体上行，上海两连涨。北京新房成交周环比转正（+24%）；上海周环比+5%，涨幅回落 4pct，连续两周上行；广州周环比转正（+24%）；深圳周环比转正（+3%）。北上广深年初至今累计成交同比-2%、+33%、+9%、-14%。 年初以来我们一直旗帜鲜明地给到前瞻判断，上海有望在 2027 年率先企稳改善并引领高能级城市修复，上海房价今年大概率已经见底，只是 2026 是磨底形态，2027 才是涨价形态，因此今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4 或者明年 Q1，而今年内的下一个择时窗口或在三季度末，理由是我们认为 7-8 月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，叠加 930 或有的政策预期，因此下一个择时窗口可能在三季度末。 相关标的：（1）核心城市土储占比高的头部央国企：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）楼市K 型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商：中国海外宏洋集团(00081，未评级)、保利置业集团(00119，未评级)；（3）也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 08 月 03 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 香港证监会牌照：BYC310 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 董斌鑫 执业证书编号：S0860126040015 dongbinxin@orientsec.com.cn 021-63326320 公募地产持仓降至近 10 年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股 2026-07-27 总量压力仍存，楼市结构性回暖延续 2026-07-20 京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期 2026-07-14 Top3 集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β 2026-07-07 科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国 2026-06-29 楼市 K 型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口 2026-06-22 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分 2026-06-15 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑 2026-06-08 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 2026-06-01 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 2026-05-25 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 2026-05-18 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买” 2026-05-11 广深新政效果初