房地产开发行业周报2026W30：7月政治局会议对地产着墨较少，Q3无大政策预期

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2026W30：7 月政治局会议对地产着墨较少，Q3 无大政策预期 中共中央政治局 7 月 30 日召开会议：会议指出，宏观政策要发力提效，加快财政支出和债券资金使用进度，有力推进“两重”建设和“两新”工作。兜牢基层“三保”底线。综合运用并适时调整货币政策工具，优化实施财政金融协同促内需政策。会议强调，要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。深化资本市场投融资综合改革，提升资本市场韧性和信心。整体来看，会议对地产着墨较少，政策面无惊喜，地产、货币、财政三方面 Q3 预计无大政策预期，预计延用前期政策为主。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 5.0%，领先沪深 300指数 6.35个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 8 名。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 183.4 万平方米，环比提升 26.8%，同比提升 23.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为 49.6 万方，环比+13.3%，同比+31.3%；样本二线城市为 104.8 万方，环比+29.7%，同比+45.3%；样本三线城市为 29.0 万方，环比+44.5%，同比-24.6%。从今年累计 30 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 4813.4 万方，同比-16.1%；一线城市为 1480.5 万方，同比-2.9%；二线城市为 2410.9 万方，同比-9.6%；三线城市为 922.0 万方，同比-40.4%。其中一线城市中，北京（-0.9%）、上海（-1.1%）、广州（-1.9%）、深圳（-14.9%）。 二手房：本周 15 个样本城市二手房成交面积合计 194.6 万方，环比下降 3.2%，同比增长 2.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 85.2 万方，环比3.2%；样本二线城市为 75.6 万方，环比-12.6%；样本三线城市为 33.8 万方，环比 6.0%。今年 30 周累计成交 6214.3 万方，同比增长 5.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 2673.5 万方，同比+6.2%；样本二线城市为 2584.6 万方，同比+1.5%；样本三线城市为 956.2 万方，同比+17.2%。 信用债：根据 wind 统计数据，本周（7.27-8.2）共发行房企信用债 8 只，环比减少 9 只；发行规模共计 49.50 亿元，环比减少-85.28 亿元，总偿还量 73.98 亿元，环比减少 56.99 亿元，净融资额为-24.48 亿元，环比减少 28.29 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来 3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A 股的我爱我家为次选映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W29：本周新房成交同环比增长，二手房成交保持高位》 2026-07-26 2、《房地产开发： REITs 周报—二季报季节性回落与经营磨底，分化下寻找超跌机会》 2026-07-25 3、《房地产开发：2026W28：本周新房成交同比-3%，6 月房价指数仍呈下行趋势》 2026-07-18 -20%-10%0%10%20%30%2025-082025-122026-042026-08房地产开发沪深3002026 08 03年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.政治局会议重申稳地产，表述更加精简................................................................................................... 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................. 5 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................... 7 3.1 新房成交（商品住宅口径） .......................................................................................................... 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） .....................................................................................................10 4.重点公司境内信用债情况 ................................................................................................