房地产行业地产板块及重点公司跟踪报告：地产行业逐步趋稳，置换链条逐步启动

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2026 年 8 月 3 日 行业研究 地产行业逐步趋稳，置换链条逐步启动 ——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 房地产（地产开发） 房地产物业服务 1、政治局会议重申稳定房地产市场，充分发挥存量政策效能。 1）7 月 30 日中共中央政治局召开会议，会议强调“做好下半年经济工作…实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分发挥各项存量政策效能…稳定房地产市场…”。我们在前期多篇行业跟踪报告中提出，2026 开年《求是》集中刊文稳定房地产行业预期，地产情绪迎曙光；2 月起多地启动旧房收购“以旧换新”明显提速；5 月 15 日国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》（2026-2030年）；7 月 13 日国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，提出“促进大宗耐用商品消费。更好满足住房消费需求…因城施策增加改善性住房供给…”;7 月 15日习总书记考察上海城市更新项目，强调党中央高度重视城市工作。 2）当前我国城市发展已转向存量提质增效为主的阶段，部分重点城市得益于城市更新行动，中心城区面貌逐步改善，在提升城市品质的同时，也提升了二手存量房的内涵价值；住房消费和物业服务纳入大宗耐用商品消费范畴，对房屋品质及物业服务品质提出了更高的要求，地产开发商和物业服务商的产品竞争力、品牌影响力、用户美誉度成为更加重要的考量指标；随着二手房成交活跃度提升和居民购房置换链条的逐步启动，新房销售边际也出现积极变化。 2、地产行业逐步趋稳，置换链条逐步启动，新房边际销售出现积极信号。 1）2026 年初至今(7 月 31 日，下同)，15 城二手房累计成交超过 76 万套(+5%)，其中北京 10.8 万套(+6%)、上海 17.0 万套(+14%)；边际来看，2026 年 7 月，15城二手房合计成交 10.6 万套(+6%)，其中北京 1.4 万套(+10%)、上海 2.3 万套(+19%)、苏州 6258 套(+26%)、佛山 6117 套(+21%)，详见附录。 2）居民购房置换链条逐步启动，部分城市的新房销售边际出现积极信号。2026年 7 月，20 城新房合计成交 5.7 万套(+0.2%)，其中北京 3113 套（+8%）、上海 8750 套(+17%)、深圳 2084 套(+45%)、杭州 2044 套(+86%)、苏州 1611 套(+33%)、宁波 1868 套(+192%)、佛山 2287 套(+5%)，详见附录。 3、截至 2026 年 Q2 公募基金持仓房地产占股票投资市值比例为 0.31%。 截至 2026 年 Q2,公募基金持有房地产股票（证监会行业）总市值为 276 亿元（2026年 Q1 为 365 亿元），占净值比例 0.07%（2026 年 Q1 为 0.10%），占股票投资市值比例 0.31%（2026 年 Q1 为 0.45%），相对于标准行业配置比例低配 0.53个百分点（2026 年 Q1 为低配 0.58 个百分点）。 投资建议：2026 开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期，随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深。部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，实现经营业绩的企稳回升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐中国金茂、中国海外发展等。2）公募 REIT 积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。 风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险、多元化业务经营不佳风险；物业服务企业的人工成本刚性上涨风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险等。 房地产（物业服务） 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深 300 指数/恒生指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20260104《求是》刊文稳预期，2026 年期待政策加力——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260117《求是》集中刊文，地产情绪迎曙光——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260203 多地启动旧房收购，“以旧换新”明显提速——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260316 重申“着力稳定”，地产预期逐步改善——《2026 年政府工作报告》房地产行业学习体会 20260526 城市更新提升品质，二手成交持续活跃——光大证券地产板块及重点公司跟踪报告 20260715 习总书记考察城市更新，住房纳入大宗耐用消费——光大证券地产板块及重点公司 跟踪报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 附录 图 1： 15 城二手房成交套数（累计同比） 图 2： 20 城新房成交套数（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 7 月 31 日 样本城市：20 城新房指“北京,上海,广州,深圳,杭州,成都,武汉,苏州,青岛,宁波,济南,福州,温州,佛山,扬州,嘉兴,惠州,韶关,泰安,南宁”；15 城二手房指“北京,上海,广州,深圳,杭州,成都,苏州,厦门,青岛,佛山,东莞,扬州,无锡,南宁,大连”；其中上海二手房、无锡二手房、南宁二手房、南宁新房数据为商品房口径，其余为住宅口径；部分城市数据更新延迟。 风险提示：因数据来源或统计方法可能导致结果存在误差 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 7 月 31 日 图 3：重点城市二手房成交套数及累计同比 图 4：重点城市二手房成交套数及边际同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 7 月 31 日 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 7 月 31 日 图 5：重点城市新房成交套数及累计同比 图 6：重点城市新房成交套数及边际同比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 7 月 31 日 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2026 年 7 月 31 日 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 图 7：房地产板块重点推荐公司盈利预测、估值与投资评级 总市值收盘价总股本（亿元）（元)（亿股）2024年2025年2026E2027E2028E2024年2025年