公司信息更新报告：中期业绩大幅增长，租赁现金流入稳中有增

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 陆家嘴（600663.SH） 2026 年 08 月 02 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/7/31 当前股价(元) 8.03 一年最高最低(元) 9.15/6.13 总市值(亿元) 404.32 流通市值(亿元) 253.40 总股本(亿股) 50.35 流通股本(亿股) 31.56 近 3 个月换手率(%) 27.08 股价走势图 数据来源：聚源 《计提减值拖累业绩，待结转资源充裕—公司信息更新报告》-2026.4.23 《三季度业绩表现亮眼，持有物业出租 率 承 压 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》-2025.10.29 中期业绩大幅增长，租赁现金流入稳中有增 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  营收利润增长，持有物业出租率总体稳定，维持“买入”评级 陆家嘴发布 2026 年半年度报告，公司上半年营收利润均增长，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定。我们维持盈利预测，预计公司 2026-2028 年归母净利润为 21.8、22.1、24.8 亿元，对应 EPS 为 0.43、0.44、0.49 元，当前股价对应 PE 为 18.6、18.3、16.3 倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。  2026H1 营收增长，星展银行大厦结转驱动利润大幅增长 公司 2026H1 实现营业收入 80.98 亿元，同比+22.75%；归母净利润 11.08 亿元，同比+35.91%；扣非归母净利润 11.13 亿元，同比+34.36%；基本每股收益 0.22元；经营性净现金流 54.07 亿元，同比+14.20%。综合毛利率 57.92%，同比+7.1pct；净利率 13.85%，同比-3.9pct。利润增长主要来自星展银行大厦销售结转，办公物业销售现金流入 37.63 亿元，但净利率下降主要因土地增值税激增，税金及附加增至 21.64 亿元（同比+212.6%），同时存货跌价准备 11.63 亿元。  租赁现金流入整体微增，酒店业务表现亮眼 2026H1 公司房地产租赁现金流入 18.72 亿元，同比+1%。其中：办公物业 12.65亿元，同比-5%；商业物业 2.15 亿元，同比略增；酒店物业 3.19 亿元，同比+26%；住宅物业 0.67 亿元，同比+35%。截至 6 月末，公司在营物业总建面 386 万方。上海成熟甲级写字楼出租率 74%，高品质研发楼出租率 86%，主要商业物业出租率 91%，租赁住宅出租率 95%，整体表现稳健。  住宅合同销售同比增长，有息负债压降 2026H1 公司实现房产销售现金流入 90.24 亿元，其中住宅销售现金流入 52.61 亿元，合同销售金额 57.78 亿元，同比+21%，合同销售面积 3.43 万方，同比-16%，量缩价升，在售项目整体去化率 89%；办公物业销售 37.63 亿元，主要为星展银行大厦。房地产销售毛利率高达 79%，较金融业务（67%）和租赁业务（42%）贡献了最大的利润弹性。截至 6 月末，公司有息负债 665.38 亿元，较年初减少38.02 亿元；资产负债率 70.79%，同比+0.66pct。  风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 14,651 18,167 22,588 23,722 24,630 YOY(%) 33.1 24.0 24.3 5.0 3.8 归母净利润(百万元) 1,508 1,226 2,175 2,206 2,479 YOY(%) 5.3 -18.7 77.4 1.4 12.4 毛利率(%) 44.0 36.1 45.7 38.3 37.9 净利率(%) 10.3 6.7 9.6 9.3 10.1 ROE(%) 3.7 3.2 6.8 5.2 5.3 EPS(摊薄/元) 0.30 0.24 0.43 0.44 0.49 P/E(倍) 26.8 33.0 18.6 18.3 16.3 P/B(倍) 1.6 1.6 1.5 1.4 1.3 数据来源：聚源、开源证券研究所 -32%-16%0%16%32%2025-082025-122026-04陆家嘴沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 83067 81058 94416 80063 87002 营业收入 14651 18167 22588 23722 24630 现金 7548 10103 13378 15474 14260 营业成本 8200 11615 12270 14643 15291 应收票据及应收账款 639 763 980 850 1050 营业税金及附加 1706 1020 2259 1423 1478 其他应收款 236 298 832 354 877 营业费用 187 267 271 308 320 预付账款 2570 127 3226 6263 3589 管理费用 571 565 678 759 788 存货 59703 54254 62605 44671 53984 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 12372 15514 13394 12451 13242 财务费用 1359 1395 1505 1497 1520 非流动资产 77608 86321 83721 85442 86255 资产减值损失 -179 -978 -678 -593 -493 长期投资 11012 11327 10916 11789 11984 其他收益 12 9 65 56 36 固定资产 3470 6195 7488 7852 8170 公允价值变动收益 17 -15 -55 -10 -16 无形资产 45 57 36 14 13 投资净收益 154 280 199 218 213 其他非流动资产 63081 68742 65280 65787 66088 资产处置收益 13 26 10 12 15 资产总计 160674 167380 178136 165505 173257 营业利润 2525 2323 4865 4428 4655 流动负债 72962 78927 96378 86520 97936 营业外收入 17 12 14 13 14 短期借款 19814 21306 29539 28304 2966