REITs行业周报：商业不动产REITs发行持续密集推进，保障房板块涨幅较大

REITs 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 18 REITs 2026 年 08 月 02 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《REITs 指数环比下跌，产业园区、仓储物流板块本周跌幅较大—行业周报》-2026.7.26 《REITs 指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大—行业周报》-2026.7.19 《REITs 指数环比下跌，仓储物流、环保板块本周涨幅较大—行业周报》-2026.7.12 商业不动产 REITs 发行持续密集推进，保障房板块涨幅较大 ——行业周报 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  中证 REITs 指数环比上涨，维持行业“看好”评级 2026 年第 31 周，中证 REITs（收盘）指数为 713.57，同比下跌 18.06%，环比上涨 0.42%。我们认为，近期 REITs 市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs 市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs 稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。  商业不动产 REITs 发行持续密集推进 本周 REITs 市场供给加速、分化加剧：商业不动产 REITs 密集推进，大悦城申报、陆家嘴配售、锦江提前结募，需求端依然旺盛；但中航中核汇能新能源 REIT 认购超 400 倍却首日破发跌 5.83%，一二级定价分歧明显，市场并非无差别追捧，现金流确定性才是关键分水岭。  一周行情：中证 REITs（收盘）指数环比上涨 0.42% 2026 年第 31 周，中证 REITs（收盘）指数为 713.57，同比下跌 18.06%，环比上涨 0.42%； 2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 9.24%，同期沪深300 指数累计上涨 15.25%，累计超额收益-24.49%。本周中证 REITs 全收益指数953.74，同比下跌 13.37%，环比上涨 0.48%； 2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌1.04%，同期沪深300指数累计上涨15.25%，累计超额收益-16.29%。REITs 市场成交量同比下降 31.76%，市场交易规模成交量达 5.5 亿份，同比下降31.76%；成交额达 21.23 亿元，同比下降 41.26%；区间换手率 1.68%，同比-2.16pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 一周涨跌幅分别为 2.19%、0.37%、0.41%、-0.15%、0.42%、-0.68%、-0.49%；一月涨跌幅分别为-0.9%、-2.6%、-2.65%、-8.04%、-5.62%、-5.03%、-2.23%。  一级跟踪：37 只 REITs 基金等待上市，发行市场保持活跃 2026 年第 31 周，共有 37 只 REITs 基金等待上市，12 只 REITs 基金等待扩募。待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 18 支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批 6 只商业不动产 REITs 已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。  风险提示：（1）公募 REITs 价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 -24%-12%0%12%24%36%2025-082025-122026-04中证REITs全收益沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业周报 行业研究 行业周报 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 18 目 录 1、 商业不动产 REITs 发行持续密集推进 .................................................................................................................................... 3 2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比上涨 0.42% .......................................................................................................... 4 2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比上涨 0.42% ................................................................................................................... 4 2.2、 中证 REITs 全收益指数环比上涨 0.48% ...................................................................................................................... 5 2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 31.76% ......................................................................................................... 6 2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比增长 5.46% .......................................................................................................... 7 3、 分板块表现：本周保障房板块涨幅较大................................................................................................................................. 7 4、 一级跟踪：37 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃 .................................................................................................. 14 5、 投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................