房地产行业：K型分化将会加剧，房企价值重估将启动

01 / 50 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 投资策略报告 | 房地产 | 2026/08/02 [Table_Title] 房地产行业 K 型分化将会加剧，房企价值重估将启动 [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] 市场总量中枢抬升，景气度水平全面提升。26 年上半年新房住宅年化成交规模为中枢 7.0 亿平米，二手房的年化成交面积为 7.2 亿平米，新房+二手房的年化成交规模为 14.2 亿平米，较 25 年市场规模小幅抬升。新房网签面积同比-10%，统计局新建商品房成交面积同比-11.6%；二手房网签面积累计+7%，贝壳实时成交套数+18%。分线表现来看，新房市场一线表现较强，二季度以来同比销售转正；二手房量价均好，且三四线成交增长要高于一二线城市。除了总量提升外，市场景气度也有所改善，新房市场售批比数据创过去十年新高，新房首开认购率 2 月见底后，持续提升，且纯新盘的开盘去化率上升至 64%；上半年二手房来访转化率平均为 5.7%，较 25 年提升 0.8pct。 上半年房价止跌，供给侧逻辑扭转带来筑底基础。26 年上半年全国重点 48 城中介口径成交均价跌幅为 0.5%，较 25 年全年 17%的价格跌幅显著收窄，其中一线、二线、三四线城市房价分别+1.3%、 -0.4%、-2.1%。相比 24、25 年，26 年上半年市场价格止跌的核心原因是重点城市二手房抛压的下降，价格的快速下跌使房东出现惜售情绪，且 20、21 年的投资性需求在过去两年得到较为充分的释放，上海、北京新房+二手房短期可售库存去化周期已经降低至平衡点以下，仅有 6.9 个月和 9.3 个月，供求关系已经实现扭转，下半年核心城市价格将具备加速上涨的基本面条件，K 型分化加剧。 地产投资与供给侧指标仍面临较大下行压力。26 年上半年全国房地产投资同比-18%，商品房新开工面积同比-23.4%，竣工面积同比-23.7%。600 城市口径土地成交建筑面积同比-23.1%，土地成交金额同比-33.5%，上半年土地出让金额为 6716 亿元。新房市场去化率的提升，将会带动土地交易表现的改善，且下半年所有地产投资侧的基数都比较低，预计全年地产投资、开工与竣工增速分别为-17%、-18%和-23%。行业供给侧仍然面临较大压力，实物工作量预计对经济依然形成拖累。 房企经营表现持续跑赢市场，产品升级提升开发业务运营确定性。过去三年，主流开发房企持续聚焦核心城市，销售也持续跑赢市场。26 年 H1 统计局口径房地产销售金额同比-13.6%，百强房企销售金额同比增速为-16.1%，十强开发企业销售金额增速为-3.1%，大幅跑赢市场和百强，其中 Q1 增速为-14.6%，Q2 同比为 5.6%。25 年项目在 26 年的销售兑现度非常高，高得房率+高窗墙比+高层高+高公区赠送（挑高+抬板）的新规产品，在流速和利润率上都有较好的表现。 板块估值“底背离”，核心优质房企具备长期配置价值。26 年上半年，SW 地产板块累计-16.4%，跑输大盘（沪深 300）24 个百分点，16 家主流房企-14.9%。当前股价中包含房价下跌预期为 16%，而过去半年房价已经止跌，偏离程度达到 21 年以来的最大值。短期看好板块偏离修复的反弹机会，9、10月份后若核心城市成交中枢进一步抬升，房价加速上涨，则板块具备价值反转的机会。个股选择上，短期销售增长对股价的影响依然有效，同时要兼顾企业的投资拓展表现以及估值情况。 风险提示。未来基本面表现不及预期，政策面改善力度不及预期、融资环境收紧等。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 xingshen@gf.com.cn 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 liyihui@gf.com.cn 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，邢莘,胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究 26 年上半年 REITs 市场总结:上半年发行提速，优质 REITs 展现出更强的抗周期性 2026-07-30 房地产行业:从“728 土拍”看到的趋势与事实 2026-07-29 房地产开发与服务 26 年第 30 周:淡季压力逐步缓解，建议持续超配低位优质开发企业 2026-07-26 -20%-11%-2%6%15%24%08/2510/2512/2503/2605/2607/26房地产沪深300 请务必阅读末页的免责声明 02 / 50 [Table_PageText1] 投资策略报告 | 房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ CNY 6.95 2026/07/17 买入 10.29 0.17 0.44 40.88 15.80 5.24 3.84 1.60 3.90 保利发展 600048.SH CNY 5.28 2026/04/21 买入 8.01 0.18 0.28 29.33 18.86 3.61 3.37 1.10 1.70 新城控股 601155.SH CNY 11.24 2026/04/22 买入 18.89 0.42 0.84 26.76 13.38 3.20 2.99 1.50 2.90 建发股份 600153.SH CNY 8.98 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 6.19 5.48 1.69 1.53 5.30 5.60 华发股份 600325.SH CNY 2.55 2026/05/19 买入 3.78 -0.86 -0.06 - - 2.43 2.55 -33.50 -2.50 滨江集团 002244.SZ CNY 9.28 2026/01/11 买入 13.28 1.12 1.24 8.29 7.48 3.42 3.25 10.50 10.50 中国海外发展 00688.HK HKD 13.51 2026/04/19 买入 15.29 1.11 1.22 10.54 9.59 6.38 6.25 3.10 3.30 中国海外宏洋集团 00081.HK HKD 2.45 2026/03/27 买入 3.52 0.23 0.42 9.