房地产行业：上海甲级写字楼市场报告(英译中)

knightfrank.com.cn/researchQ2 2026上海甲级写字楼市场报告本报告聚焦上海甲级写字楼市场，涵盖供需信息、租金水平、空置率及写字楼投资市场。02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002026202720282029+ 2026 Q269,0002026 Q2209,314sqm2026 Q2Rent5.81RMB/sqm/day2026 Q223.5%0.7ppsqm77%1.9%51%图2：2026-2029+年按区域划分的上海办公楼开发项目储备来源：Knight Frank 研究概述与展望供应放缓和租赁需求更坚挺将导致短期改善。新供应净吸收空置率QoQ变化：预测（未来12个月）：QoQ变化：预测（未来12个月）：QoQ变化：预测（未来12个月）：QoQ变化：预测（未来12个月）：杨浦（五家场、大连路、杨浦滨江）平方米徐汇 (徐家汇，徐汇滨江，淮海中路)普陀 (长风-真如)浦东（小陆家嘴、朱家角、华漕、世纪）前滩，世博后，杨泾，元胜路闵行（虹桥商务区，莘庄）南境安（南京西路）黄浦（人民广场，淮海中路，）外滩（世博会后）虹口区（北外滩，四川北路）长宁（中山公园、新虹桥）北境安（大宁、火车站、苏河）在租赁量增加和供应增长放缓的背景下，核心细分市场中的某些方案租金谈判空间收窄。来源：Knight Frank 研究报告[1] 租金是指平均净有效租金展望未来，上海办公市场预计将继续面临现有空置率上升和未来供应量增长的持续压力。 短期内，租金可能继续呈现温和下行趋势，尽管优势显著的优质楼宇和重点细分市场有望更早实现稳定。下半年，租赁需求预计将主要由升级驱动的搬迁、成本优化、效率提升和资产组合整合所驱动。图1：上海甲级写字楼市场指标[1]第二季度（Q2），上海甲级写字楼市场迎来短期改善，得益于新增供应放缓和租赁活动增强。 全市新增供应总计约6.9万平方米，较第一季度显著下降。受科技、生物医药、金融和零售行业的新租约及租户扩张需求推动，空置率下降0.7个百分点至23.5%，而净吸纳量环比增长51%至20.9314万平方米。本季度平均租金持续下行，尽管降幅收窄，环比下降1.9%至每平方米每天5.81元人民币。服务业、科技行业、专业服务、医疗保健、贸易和物流行业预计仍将是租赁活动的主要贡献者。 随着更多租户利用当前的租金调整窗口优化其办公地点，核心中央商务区以及交通便利、配套设施完善的新兴次级市场预计将保持相对稳定的租户兴趣。然而，更广泛的市场复苏仍将取决于宏观经济预期的改善以及企业扩张意愿的增强。024681012201420152016201720182019202020212022202320242025 2026Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2RMB/sqm/day20142015201620172018201920202021202220232024202526Q126Q20%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,000供需租金增长领域的需求支撑着租赁势头。来源：Knight Frank 研究图4：甲级写字楼租赁趋势来源：Knight Frank 研究核心细分市场显示出更强的租金韧性图3：甲级写字楼新供量、吸纳率及空置率平方米新供应（左）净吸收（左）空置率 (右侧)在第二季度，K11二期项目，也被称为K11ATELIER淮海，在淮海中路核心子市场竣工，为市场带来了44,000平方米的新甲级办公空间。 与第一季度多个大型项目同时竣工不同，第二季度的供应节奏有所放缓，使市场获得了一定的短期容量来消化此前积压的空置率。基于该策略，这些占位者继续看重陆家嘴中心、南京西路和淮海中路等核心CBD所提供的公司形象和可达性，同时对这些新兴次级市场，包括前滩、北外滩、虹桥CBD、徐汇滨江和世博后区，表现出更大兴趣，因为这些市场租金更具竞争力，且拥有更大的楼面面积，更能满足其整合需求。外企则保持相对谨慎，更注重资产质量、国际标准配套设施、交通可达性和员工通勤便利性。其租赁活动主要集中在续租和选择性空间调整上。国内公司在第二季度仍然是租赁需求的主要来源，决策重点在于成本控制、空间效率和灵活性以支持未来的业务扩张。 就地理位置而言从需求端来看，第二季度租赁市场动能有所增强。 第一季度，租户主要关注利用租金调整来降低运营成本，而扩张需求保持有限，净吸纳量的复苏也相对温和。然而，第二季度市场录得新增设立、新签租赁和扩张需求的增长，支撑了更强的吸纳水平。更多租户开始利用当前的租金调整窗口来升级物业、扩充团队或整合不同区域的办公空间。小型交易保持活跃，而1000至3000平方米的中型交易占比环比提升了七个百分点。超过5000平方米的大型交易占比也出现反弹，表明租户在升级、扩张和整合办公组合方面意愿更强。TMT、金融、生物医药等行业的公司新签租赁和扩张第二季度，上海甲级写字楼平均租金持续下降，环比下降1. 9%，至每平方米每天5.81元人民币。由于企业租赁预算仍然受限，且房东之间的竞争依然激烈，房东继续通过租金减免、更长的免租期、装修补贴以及更灵活的付款条件来吸引优质租户。凭借优越的地理位置、高标准建筑以及成熟的租户基础，南京西路、淮海中路和小零售和专业服务行业在本季度继续支撑需求，促进了净吸纳量的增长。 在更有利的融资环境、更活跃的资本市场以及更强劲的业务扩张预期的支持下，已上市和未上市科技公司在研发、运营和管理团队方面对办公空间的需求增加，这进一步支持了对核心中央商务区和关键新兴次级市场的吸纳。Area(sqm)Type4,4002,200UBI Quant2,3005,20015,000(sqm)15,36715-17FJing’an34,966业主自住者和价值导向型买家继续支撑着交易活动。表1：2026年第二季度主要甲级写字楼租赁交易投资市场表2：2026年第二季度主要办公室大宗交易子市场建筑租户徐汇滨江卢米纳上海一期华强精密工业南京西路港區國際金融中心礼来公司外滩陆家嘴来福士广场小陆家嘴汇丰金融中心图勒特普雷邦 SITICO新租约更新与扩展更新与扩展更新徐汇滨江卢米纳上海二期腾讯扩展财产买方卖家区已完成GFA交易获取结构丝路基金闵行西联中心A区美格智能技术股权交易上海石碑上海凯程持股资产交易区块链谷并与云汇数字智能中心第二季度，上海办公投资市场录得八笔涉及办公及产业园区资产的交易，总交易额超过40亿元人民币。 上半年，办公交易总额超过150亿元人民币。第二季度市场情绪保持谨慎，投资者更注重能提供稳定现金流和未来重新定位潜力的资产。有自用需求、具备行业引入能力或能提升该市第二季度租金最高的区域。 与大幅削减挂牌租金相比，这些核心细分市场的房东更倾向于通过隐蔽的激励措施留住租户。因此，这三大核心细分市场的环比租金下降幅度远低于全市平均水平。在新兴细分市场中，前滩、徐汇滨江根据买家画像，自住业主、工业资本、本地私人买家和