房地产行业：2026年第二季度深圳写字楼市场报告(英译中)

knightfrank.com.cn/researchQ2 2026本报告聚焦深圳甲级写字楼市场，包括供需信息、租金、空置率及写字楼投资市场。深圳甲级写字楼市场报告2026 Q240,0002026 Q2102,492sqm2026 Q2Rent139.7RMB/sqm/month2026 Q222.7%Forecast (Q3 2026) :1.5%Forecast (Q3 2026) :Forecast (Q3 2026) :Forecast (Q3 2026) :0.6%sqm概述与展望回收利用延长，租金仍在调整，细分市场差距扩大新供应空置率净吸收QoQ变化：QoQ变化：QoQ变化：QoQ变化：来源：Knight Frank 研究报告[1] 租金是指平均有效租金深圳甲级写字楼市场将Q1的复苏延续至2026年Q2，尽管步伐有所放缓，但吸纳量持续受房东让利驱动。 新供应量降至4万㎡，因项目竣工放缓。净吸纳量达10.2492万㎡，环比下降但仍远超新供应量，将全市空置率再降0.6个百分点至22.7%，录得连续第二个季度改善。依然是为交易量和成交额的关键驱动力。租金持续回调。 全市平均有效租金环比下降1.5%至每平方米每月139.7元，降幅小于一季度的2.6%，尽管市场仍无转机迹象。鉴于现有库存充足、新增供应量大以及租户注重成本，房东继续提供灵活的租赁条款和主要让利措施。展望2026年第二季度，市场基本面在短期内出现显著改善的可能性似乎不大。 全年待租量依然可观，如果项目按计划交付，供需压力将在下半年重现，导致全市空置率暂时上升。在需求方面，科技、专业服务和与金融相关的企业应仍是需求的主要驱动力，但企业扩张意愿有所减弱。净吸纳量可能会趋于正常，而非重演一季度的峰值。总体而言，我们预计下半年将呈现类似模式：租金小幅下降，细分市场空置率分化加剧，以及租户内部搬迁驱动的吸纳。办公室投资仍取决于租金稳定、空置压力缓解和进一步的价格调整。搬迁活动持续占据主导地位，占租赁活动总数的65. 4%，而续租则占近五分之一。新设立项目自第一季度峰值有所回落，表明租赁需求增长更多源于现有租户因租金优惠而升级楼宇品质和位置，而非扩张需求。按行业划分，TMT领域表现突出，租赁面积占比达52.0%，主要受智能物流、保险科技、人工智能与机器人以及电信数字化驱动。专业服务行业紧随其后，占比35%，主要得益于为出境中国企业提供服务的律师事务所和管理咨询公司持续稳定的租赁需求。整栋办公楼交易依然稀缺。资本流向现金流稳定、定价空间较大或具备业主自用及重新定位潜力的资产。整体租赁市场呈现回暖态势。图1：深圳甲级写字楼市场参考指数[1]13015017019021023025020152016201720182019202020212022202320242025 2026Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2RMB/sqm/month202820272026更正持续进行，市场进一步分裂。图3：深圳甲级写字楼租赁趋势租赁水平相比之下，福田中央商务区的租金是。图2：深圳办公楼开发计划，2026-2028年来源：Knight Frank 研究平方米前海福田CBD后海财政委員会他人在次级市场层面，最大的季度跌幅出现在后海（环比下降3. 2%）、宝安CBD（下降3.0%）和深圳高科技园（下降2.5%）。在后海，总部型建筑释放的额外可租赁空间、数家核心租户的退出以及对未来集中交付的预期，使得房东倾向于提供租金和租期让步以维持出租率。在宝安CBD和高科技园，租赁压力和选择性租户流失意味着房东不得不提供进一步的让步，这导致了更大的头寸调整。环比仅下降0. 5%，蛇口持平。这凸显了其成熟商业生态系统和相对稳定的租户基础的缓冲作用。前海在第一季度小幅上涨后回落了0.8%，这表明，尽管在吸引搬迁需求方面持续取得成功，但房东仍需采取差异化定价策略以维持其市场竞争力。来源：Knight Frank 研究报告 其他包括：赤岗、蛇口以及宝安CBD 2026年预计供应量包含已入市项目 财富威代表罗湖区新增甲级写字楼将加剧同质化楼宇间的竞争，关注出租率的业主可能继续依赖租金和租赁期限让步。 我们预计全市平均有效租金的环比下降幅度将与第二季度大致相似，而租赁压力最大的后海和宝安中心区可能会出现更明显的租金调整。展望未来，第三季度在下行方面预计将延续现状。 如果下半年完工按计划进行，全市平均有效A级租金在2026年第二季度进一步下滑至每平方米每月139. 7元，环比下降1.5%，降幅较第一季度的2.6%收窄。其中有两个明显趋势。首先，全市租金调整步伐略有放缓，反映出房东在第一季度已做出重大让步后，进一步降价意愿减弱。其次，租金回调日益集中在新兴次级市场和供应压力最重的区域，而成熟的中央商务区则相对表现稳健。0%5%10%15%20%25%30%02004006008001,0001,2001,4001,600201520162017201820192020202120222023202420252026Rent (QoQ)117.3↓1.5%27.9%↓0.4%168.3↓0.5%18.0%↓1.3%Futian-Chegongmiao136.1↓1.8%20.4%↓2.8%125.4↓2.5%13.8%↑0.6%146.5↓3.2%33.1%↑1.4%151.80.0%23.3%↓1.9%127.9↓0.8%25.5%↓2.8%115.7↓3.0%27.9%↑1.8%图4：深圳甲级办公供应吸纳率与空置率再次涉及搬迁供应趋于缓和，租户利用较低租金重塑其业务版图。供需表1：2026年第二季度深圳甲级写字楼子市场主要指标次级市场(人民币/平方米/月)租金百分比变化空置率空置率百分比环比罗湖福田CBD南山区-高新技术园区南山-后海南山-蛇口南山区 慕尼黑宝安中心区A级办公耗材（左）甲级写字楼净吸纳量（左）空置率 (右侧)平方米租赁活动最大份额，占租赁面积65. 4%，证实大多数租户并非简单增加空间，而是在重新平衡品质与地段，同时保持对总占用成本的控制。由于数据库调整，部分数据可能存在差异，具体数值基于Q2。来源：Knight Frank 研究报告 2025年甲级写字楼供应量与净吸纳量累计，2026年空置率数据为第二季度专注于出境咨询建议，确保合规要求正常运行。 在金融领域，私募股权和保险科技继续出现选择性租赁活动。2026年第二季度，A级供应进一步放缓，仅有一个项目——位于后海的一个4万平方米的竣工项目——进入市场，与第一季度相比大幅下降。 面对当前的租赁条件，几家开发商推迟了装修完工和正式推出新项目的计划，以避免与周边现有库存直接竞争。供应速度放缓也为现有建筑提供了更多时间来吸收空置空间，使全市空置率再次下降0.6个百分点至22.7%。净吸纳量达到102,492平方米——低于第一季度峰值，但仍远超新供应量。因此，市场继续呈现供应增长放缓与空置空间持续吸收并存的模式。本季度租户决策重点在于重新评估占位成本、