房地产行业：2026年第二季度北京写字楼市场报告(英译中)

knightfrank.com.cn/researchQ2 2026北京甲级写字楼市场报告本报告聚焦北京的甲级写字楼市场，包括供需信息、租金、空置率以及写字楼投资市场。2026 Q2 50,0002026 Q229,834 sqm2026 Q2Rent219.2RMB/sqm/month2026 Q215.9%sqm0.1pp0.8%短期市场趋于稳定概述与展望新供应净吸收空置率QoQ变化：QoQ变化：预测（未来12个月）：预测（未来12个月）：QoQ变化：预测（未来12个月）：QoQ变化：预测（未来12个月）：图1：北京甲级写字楼市场指标[1]2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体保持稳定。 新增供应分阶段释放，科技行业需求保持活跃，而租金下行压力持续存在。全市甲级写字楼平均净有效租金为每平方米每月219.2元人民币，环比下降0.8%，同比下降8%。过去一年，现有写字楼库存持续被吸收，与早期相比，供过于求压力有所缓解。全市平均空置率环比上升0.1个百分点至15.9%，但同比下降2.5个百分点。来源：Knight Frank 研究报告[1] 租金指平均有效租金[2] 本报告中的历史数据已进行调整以确保一致性，因此与先前发布的数据无法直接比较写字楼子市场间的分化持续存在，各地区的表现差异显著。 中关村在租赁韧性方面领先全城，得益于展望未来，北京东部CBD子市场将在第三季度迎来三个新项目的集中竣工交付：CBD Z5大嘉未来中心、Z6愿景之地以及中投证券、GLP和香港置地联合打造的CBD Z3联盟项目。此外，东北区域望京-九仙桥子市场的太古里二期首期也将完成竣工交付，为第三季度创造短期新供应高峰。东部及东北区域项目的集中启动将加剧区域竞争，预计业主将继续提供让步以吸引租户。租金将承受下行压力，空置率可能暂时上升。凭借其在人工智能、集成电路等产业的集聚优势。 中央商务区和金融街受益于金融和专业服务机构稳定的新增需求，空置率增幅收窄。相比之下，卢浮宫的外企总部需求持续萎缩，推动年空置率上升，并对租金形成明显压力。在东二环和东长安街，望京-九仙桥和李子园的空置率均有所改善，但租金走势分化：李子园依托数字金融行业的支撑保持总体稳定；望京-九仙桥略有走弱；而东二环和东长安街因缺乏核心产业支撑，录得全市最陡峭的租金下降之一。0%5%10%15%20%25%01002003004005006007008009001,0001,1001,2001,3002015201620172018201920202021202220232024202526Q126Q2LizeCBDWangjing-Jiuxianqiaond0100200300400500600700800900202620272028 科技领域持续引领需求来源：Knight Frank 研究图2：北京办公室开发计划，2026-2029年及以后供需图3：甲级办公供应，净吸纳率与空置率来源：Knight Frank 研究平方米东二环路和长安东路北京金融街德国汉莎航空集团2029年及以后新供应（左）净吸收（左）空置率 (右侧)平方米Sigma大厦，在所有细分市场中支持了其中最强的吸纳表现之一。 按行业划分，TMT行业占据了租赁面积中的相对较高份额。除上述公司外，华旭科技也录得新的租赁需求。在金融机构中，中粮信托继续在核心金融街区域扩张。与此同时，专业服务、医药和制造业提供了稳定的补充性需求，支撑了整体租赁活动。在租户来源方面，国内公司仍然是市场的主导力量，占交易额的85%以上，而外国需求本季度全市平均空置率维持在15. 9%，环比仅上升0.1个百分点。现有空间的持续吸纳有助于缓解供给侧的库存压力，但细分市场表现差异显著。金融街保持稳定，得益于国有企业的租户支撑。中央商务区录得华大科技等租户的新签约，但整体租赁活动相对温和。2026年第二季度，CBD次级市场中齐嘉苑外交服务大楼竣工交付，新增约5万平方米的办公毛面积（GFA）。 该项目旨在满足外交机构和跨国公司的涉外办公需求，在竣工前已实现一定程度的预售。全市甲级写字楼库存面积增至122.66万平方米。其占比维持在15%以下，仅有罗兰贝格和通用航空等少数公司进行调整，主要通过在同一区域内进行更新和搬迁。本季度租赁需求呈现地域集中、行业聚集和本土租户主导的特点，中关村引领全市交易活动。 受科技与创新企业集中释放需求推动，中关村录得数项新租约，包括Sunmmio科技租用银塔3000平方米，以及Rank Computing租用第三季度，CBD子市场将迎来三个新项目的竣工和交付：中投证券的CBD Z3项目、GLP与香港置地组成的联营体的CBD Z6愿景之地以及CBD Z5大家未来中心。 同时，望京-九仙桥子市场的太古里二期第一阶段也将交付。受此推动，北京东部及东北部区域的新增供应将集中释放，进一步加剧这些区域的租赁竞争。Area(sqm)Type3,000Sigma Building3,712CBD3,300050100150200250300350400450Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q22015201620172018201920202021202220232024202526RMB/sqm/month图4：甲级写字楼租赁趋势中关村表现强劲的租赁业绩表1：2026年第二季度主要甲级写字楼租赁交易来源：Knight Frank 研究租金子市场建筑租户中国财富金融街 金融中心2000 新租约国际信托中关村英格尼塔大厦桑米奥科技新租约中关村排名计算新租约华夏科技新租约中国人寿金融中心汉莎航空和东二环路、东长安街主要依靠现有租户的续约，新增需求相对有限。总体而言，“Flight-to-quality”趋势持续加强。 拥有成熟产业生态和更高建筑质量的物业吸收空间速度更快，而较老的在新增租赁需求稀缺的情况下，每平方米每月租金环比下降2. 5%至201.7元。东二环和东长安街缺乏新的产业入驻，空置率持续上升。房东别无选择，只能继续降低要价以加速空置空间的消化。中关村本季度是表现最佳的子市场，平均租金为每平方米每月251. 4元人民币，环比略有上涨0.3%。得益于人工智能、半导体及私募股权公司的持续扩张和搬迁，中关村空置率持续稳定在10%以下，展现出强劲的租金韧性，使其成为全市唯一录得环比租金上涨的子市场。中央商务区的平均租金为每平方米每月231. 9元人民币，环比下降0.6%，企业租赁活动主要由区域内续租和小规模搬迁构成，导致整体租金小幅走软。金融街仍是全市租金最高的细分市场，平均租金为每平方米每月336.7元人民币，环比下降2.2%。2026年第二季度，北京甲级写字楼平均净有效租金为每平方米每月219. 2元人民币，环比下降0.8%。房东继续提供免租期延长、装修补贴和租金折扣等激励措施以吸引租户。市场分化加剧：产业聚集集中的细分市场显示出更强的租金韧性，而缺乏产业支撑的区域则面临更大的租金下行压力。下半年集中交付的项目，该细分市场的租金仍将承受压力