房地产行业：从“728土拍”看到的趋势与事实

01 / 6 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 跟踪分析 | 房地产 | 2026/07/29 [Table_Title] 房地产行业 从“728 土拍”看到的趋势与事实 [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] “728”北上广土拍揽金 295 亿元。根据中指院，7 月 28 日上海、北京、广州三地土拍合计出让金295 亿元，平均溢价率 32%。其中上海杨浦 161 亿元地块由保利+华润联合获取，溢价率 36%，上海徐汇 71 亿元地块由保利+城投获取，溢价率 25%；北京酒仙桥 47 亿元地块由中海获取，溢价率26%；广州荔湾区 17 亿元地块由绿城获取，溢价率 41%。四宗地块的参与方涵盖了 9 家主流开发企业（保利、华润、中海、招商、越秀、建发、金茂、绿城、滨江）。 一线城市核心区新房价格有望进一步抬升。根据可售楼面价以及建安装修成本，按照 20%毛利率推算，上海杨浦（保利+华润）地块对应 15.7 万元/平，一线大开面南向江景资源，地块属性稀缺；徐汇（保利+城投）地块对应 16.3 万元/平，地处漕河泾，有一定产业优势；北京酒仙桥（中海）地块对应 11.6 万元/平；广州（绿城）地块对应 5.0 万元/平，四块地的价格支撑下，对于整个市场的新房定价和流速都会形成较强反馈。 保利发展表现出雄厚的投资能力。根据中指院，保利发展 1-7 月累计拿地金额 680 亿元，权益拿地支出 556 亿元。1-7 月保利累计拿地力度（拿地金额/销售金额）预计为 45%，其中 7 月单月 177%。728 土拍公司参与了全部四宗地块的竞拍，单日规划的权益投资金额达到 180 亿元，拿地支付能力与中海、华润同处第一梯队，市场对于公司流动性的担忧，有望通过本次土拍得到缓解。 滨江集团再次尝试上海拿地。上海徐汇地块，滨江+招商身影再现，这是一个容积率 2.2 的优质低密项目，非常适合滨江尝试进入上海。去年滨江曾经在上海尝试参加徐汇云锦路项目的土拍，今年战略明确继续尝试上海拿地。 接下来土拍，预计激烈程度不减。各家开发商投入 728 土拍的权益地价款来看（按成交价计算），中海投入 295 亿元，获取北京项目，剩余 249 亿元（杨浦地块竞至最后一轮未获取）；招商参与北京、上海 3 块地，全部落选，剩余 163 亿元；建发参与北京、上海 3 块地，全部落选，剩余 163 亿元；越秀参与北京、上海、广州 3 块地，全部落选，剩余 144 亿元，绿城参与 2 块获取 1 块，剩余 47 亿元；金茂参与 1 块，剩余 81 亿元。各家房企拿地资源都很充足。 继续看好地产板块整体投资机会。728 土拍，一次性回答了企业资金状况、新房价格趋势、核心城市资源出让能力三个市场关心的热点问题，当前主流开发企业估值仍处低位，继续看好地产股整体投资机会。 风险提示。不同城市景气度分化严峻，复苏节奏差异较大，全面复苏需要更长时间；二手房价格若进一步下行或将拖累新房市场复苏节奏；高溢价地块盈利表现低于预期；新规产品对原有项目去化形成挤压等。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 xingshen@gf.com.cn 请注意，邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究 房地产开发与服务 26 年第 30 周:淡季压力逐步缓解，建议持续超配低位优质开发企业 2026-07-26 房地产开发与服务 26 年第 29 周:市场剧烈震荡，板块表现优异，淡季量缩价稳 2026-07-19 房地产行业 26 年 6 月市场总结:板块深度调整价值“底背离”，整体量价走稳但分化加剧 2026-07-13 -24%-14%-5%5%14%24%07/2510/2512/2503/2605/2607/26房地产沪深300 请务必阅读末页的免责声明 02 / 6 [Table_PageText1] 跟踪分析 | 房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ CNY 6.94 2026/07/17 买入 10.29 0.17 0.44 40.82 15.77 5.23 3.84 1.60 3.90 保利发展 600048.SH CNY 5.04 2026/04/21 买入 8.01 0.18 0.28 28.00 18.00 3.45 3.22 1.10 1.70 滨江集团 002244.SZ CNY 8.90 2026/01/11 买入 18.89 0.42 0.84 27.31 13.65 3.27 3.05 1.50 2.90 新城控股 601155.SH CNY 11.47 2026/04/22 买入 12.43 1.45 1.64 6.10 5.39 1.66 1.50 5.30 5.60 建发股份 600153.SH CNY 8.84 2025/11/13 买入 3.78 -0.86 -0.06 - - 2.29 2.41 -33.50 -2.50 华发股份 600325.SH CNY 2.41 2026/05/19 买入 13.28 1.12 1.24 7.95 7.18 3.28 3.12 10.50 10.50 华润置地 01109.HK HKD 33.58 2026/04/12 买入 15.29 1.11 1.22 10.45 9.51 6.34 6.20 3.10 3.30 中国海外发展 00688.HK HKD 13.40 2026/04/19 买入 3.52 0.23 0.42 9.30 5.09 3.52 2.38 2.50 4.40 中国海外宏洋集团 00081.HK HKD 2.47 2026/03/27 买入 5.43 0.01 0.04 310.03 77.51 8.15 6.15 0.10 0.30 越秀地产 00123.HK HKD 3.58 2026/04/22 买入 48.23 3.10 3.26 9.38 8.92 4.00 3.95 7.30 7.30 新城发展 01030.HK HKD 1.41 2025/09/04 买入 3.60 0.11 0.15 11.10 8.14 0.93 0.87 1.60 2.20 贝壳-W 02423.HK HKD 42.24 2