2025-2026亚洲REITs研究报告

亚洲不动产投资信托基金2025-2026REITS研 究 报 告2 2025-2026 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告戴德梁行连续第十年发布《亚洲不动产投资信托基金 (REITs) 研究报告》。本期报告以 2026 年 3 月末为统计时点 , 梳理了 2025-2026 年亚洲 REITs 市场的最新发展情况，横向对比亚洲、美国 REITs 市场，并重点分析日本、新加坡、中国香港三大成熟 REITs 市场运行特征。与此同时，作为中国内地基础设施公募 REITs 市场快速发展及商业不动产REITs 启航的时期，报告亦对市场的发展情况进行了分析与总结，并从底层资产角度分析商业不动产 REITs 的资产特点及经营表现。面对新增写字楼业态，报告基于全球写字楼市场，结合 C-REITs 市场发展历程，探讨业态多元化对 C-REITs 市场发展的借鉴。截至 2026 年 3 月 31 日，亚洲活跃 REITs 共 289 支，总市值 2,794亿美元，仅为美国权益 REITs 五分之一，成长空间充足。2025-2026年亚洲市场持续扩容，全年新增 26 支产品，中国内地贡献 21 支增量，为增长核心。印度 REITs 市值首度超越中国香港，东南亚、南亚新兴市场快速崛起，日本、新加坡及中国香港 REITs 市场市值变动对比新兴市场较为温和。报告选取日本、新加坡和中国香港三地 REITs 市场的杠杆率、分派收益率、市净率三个财务指标进行分析，对比成熟市场不同物业类型 REITs 的财务表现。2025-2026 年，中国内地基础设施公募 REITs 市场在政策完善、产品发行、资产扩容、二级市场活跃度等多方面取得了重要进展。截至2026 年 3 月 31 日，中国内地基础设施公募 REITs 市场上市产品达 79支，发行规模 2,155 亿元，总市值约 2,213 亿元，同比增长 19%，成为亚洲发行数量最多、增速领先的 REITs 市场。2025 年底商业不动产REIT 试点落地，办公、购物中心、酒店等物业纳入底层资产发行范围，申报储备项目充足，打开市场长期扩容空间。报告聚焦全球写字楼市场，对全球主要城市在经济韧性、产业结构、即时供需等市场表现的差异进行分析。过去四年，全球主要城市办公物业的大宗交易资本化率呈现持续的上升趋势，不同市场因主导资金属性、流动性水平差异，呈现出鲜明的特征。从国内市场看，一线城市写字楼同样面临存量运营转型的关键期――高企的存量与新增供给带来压力，但市场依然蕴藏巨大潜力。值得关注的是，随着商业不动产 REIT 政策的落地，全国超 4,700 万平方米的一线甲级写字楼存量正式打通了证券化盘活通道，为市场提供了广阔的扩容基础与发展空间除此之外，报告对亚洲 REITs 行业 ESG 发展现状进行梳理，区域各国ESG 信息披露呈现目标统一、实施路径各不相同的特征，整体规则由自愿披露逐步向强制披露过渡，并持续对接 ISSB 等国际披露框架；气候风险、一二级温室气体排放是当前各地监管披露重点，范围三排放核算、第三方独立鉴证将成为下一阶段行业完善的核心方向，ISSB 相关文件也提及多个辖区已出台或规划出台气候披露规则，并针对范围三排放设置阶段性过渡安排。前言0102030405亚洲 REITs 市场概览中国内地基础设施公募 REITs 市场中国内地商业不动产 REITs 市场全球主要城市写字楼市场ESG 实践进阶：从合规披露到价值创造 P04P30P44P60P78目录4 2025-2026 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告亚洲REITs市场概览01根据戴德梁行统计，截至 2026 年 3 月 31 日，亚洲市场活跃 REITs 产品共计 289 支，总市值达 2,794 亿美元，较 2024 年末增长 18%，市场整体呈回暖态势。2025 年以来，亚洲 REITs 市场迎来新一轮扩张：中国内地基础设施 REITs 进入常态化发行阶段，市场规模高速增长；日本、新加坡、中国香港三大成熟市场市值逐步回升；印度、菲律宾等东南亚及南亚新兴市场依托良好经济基本面快速崛起，印度 REITs 总市值在 2026 年一季度首次超越中国香港，成为亚洲第四大 REITs 市场，为区域市场注入新活力。同一时期，美国权益类 REITs 共计 134 支，市值约为 15,047 亿美元，是亚洲总市值的 5 倍有余。对标美国市场来看，亚洲 REITs 体量仍具备充足增长空间。延续 2024 年货币宽松的基调，2025 年亚洲主要 REITs 市场股价普遍回暖。其中，新加坡 REITs 资产收购活跃度显著提升，数据中心 REITs 受益于人工智能产业的发展二级市场表现亮眼；日本在利率正常化背景下二级市场表现优异，各业态分派收益率小幅回落；相比之下香港市场虽受益于降息周期，利差从高位收窄，但股价修复更多源于流动性驱动，底层资产运营仍受制于运营的现实压力。2026 年在宏观环境复杂，财政货币政策持续宽松、AI 爆发的大背景下，REITs 市场将迎来新的机遇与调整。在宏观环境多变、各国货币财政分化摇摆、人工智能产业高速发展的多重环境下，REITs 市场机遇与结构性调整并存。章节导读4 2025-2026 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026 亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告 5 亚洲各大交易所 REITS 总市值数量市值（亿美元）市值占比日本581,01436%新加坡3976727%中国内地7932111%印度71776%中国香港111746%马来西亚191064%泰国37863%菲律宾8662%韩国25652%中国台湾6201%合计2892,794100%美国13415,047-数据来源：彭博数据库，港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，NAREIT，戴德梁行北京估价及顾问服务部整理截至 2026 年 3 月 31 日，亚洲市场共有 289 支活跃的 REITs 产品，较 2024 年末增加 26 支。新增产品主要来自中国内地、泰国、日本、马来西亚、韩国，合计新上市 27 支，其中中国内地占21 支，成为新增主力；新加坡 3 支退市、3 支新增，产品结构优化；泰国 1 支产品终止交易。新增REITs聚焦工业/物流、零售及可持续发展领域。截至 2026 年一季度，亚洲 REITs 市场总市值为 2,794 亿美元，较 2024 年末增长 18%。除中国台湾 REITs 市场总市值有所下降外，其他亚洲 REITs 市场市值变化呈现增长态势，一方面以日本、新加坡、中国香港为代表的成熟 REITs 市场市值规模因底层资产收购活动存在一定程度的增加，另一方面得益于中国内地、印度、马来西亚为代表的新兴 REITs 市场加大发行力度，亚洲REITs 市场总市值迎来市值规模的扩张。对比美国 REITs 市场，权益类 REITs 共计 134 支，市值约为 15,047 亿美元，是亚洲总市值的 5 倍有余。市场规模与数量：总量扩张，新兴市场发力成熟市场：温和增长，资产布局优化成熟市场中，日本、新加坡及中国香港 REITs 市场市值变动分别为 12%、14% 及