房地产专题报告：城市更新推动高质量发展

证券研究报告房地产|专题报告城市更新推动高质量发展房地产专题报告——徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：2026/7/27戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号：请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远报告摘要一、城市发展面临结构性变革。随着我国社会主义市场经济建设的逐步深入和经济发展水平的不断提高，我国城市化进程不断推进。总体上看我国城镇化历程可以分为五个阶段，从1949年至2024年，我国城市数量由132个增加至694个，2025年底常住人口城镇化率为67.89%，比2011年末提高了16.06个百分点，年均提高1.15个百分点。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。二、城市更新政策梳理。城市更新准备阶段（2015-2020年）、城市更新行动实施阶段（2020-2024年）、城市更新行动可持续推进阶段（2024至今）。2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国城市更新领域首个以五年规划形式出台的国家级专项顶层设计，标志着城市更新由阶段性部署和分领域行动，进一步转入目标量化、任务分解、重大工程牵引和政策机制配套的新阶段。《规划》共九章，涉及六个方面23项重点任务，7方面政策举措，14项重大工程和行动，明确了“十五五”时期城市更新的10项主要指标目标。三、城市更新的模式和资金来源。城市更新模式分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类三大类，2026年6月4日住房城乡建设部等三部委联合印发《城市更新统计调查制度》，其中列出城市更新项目的资金来源包括国家预算资金、社会资本和其他三大类。2026年安排中央预算内投资城市更新专项资金规模为970亿元，较2025年增加170亿元，推动改善居民居住条件，完善公共服务设施，惠及居民户数约800万户。从2024年起，中央财政按区域对城市给予定额补助。根据中指研究院统计，2025年城市更新相关专项债发行规模超过3500亿元，同比小幅增长约2%，整体延续平稳扩张态势。金融工具创新进一步拓宽城市更新融资渠道。四、城市更新工作进展情况。目前多数地区已公布“十五五”期间城市更新规模规划，多数城市明确划定重点更新片区，通过整合空间资源、优化功能布局，实现生产、生活、生态空间的协同升级，更加重视地下管网和生态修复等内容，并兼顾产业升级与文化传承。五、投资建议。2026年是城市更新行业高质量发展的关键一年，行业底层逻辑从增量开发转向存量运营，去年以来中央层面多次在会议中提及“高质量推进城市更新”，我们预计“十五五”时期我国城市更新行动实施将取得重要进展，进入高质量发展阶段。但目前城市更新工作推进存在资金获取、协调实施落地、产业运营等诸多难点，后续各地也将继续推进城市更新相关政策落地。考虑到城市更新项目改造体量大、周期较长、占用资金量大，对改造主体自身能力提出较高要求，目前民营房企现金流紧张局面有待缓解，我们认为此次推进城市更新高质量发展，利好资金较为充裕、项目经验丰富、具备更多资源优势的国企开发商，尤其是前期已经介入当地城市更新的国企。六、风险提示：房地产行业下行风险；城市更新的节奏和力度不及预期；房地产政策落地进程不及预期请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、城市发展面临结构性变革2、城市更新政策梳理3、城市更新模式和资金来源4、城市更新工作进展情况5、城市更新推进的难点6、投资建议7、风险提示目录请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远图表1：我国城市数量资料来源：国家统计局，太平洋证券城镇化水平不断提高，城市规模逐步扩大随着我国社会主义市场经济建设的逐步深入和经济发展水平的不断提高，我国城市化进程不断推进。总体上看我国城镇化历程可以分为五个阶段：1）1949-1957年起步阶段；2）1958-1978年调整巩固阶段；3）1979-1995年稳步提升阶段；4）1996-2011年快速增长阶段；5）2012年至今为高质量发展阶段，党的十八大确立了以人为本的中国特色新型城镇化发展战略，从1949年至2024年，我国城市数量由132个增加至694个，2025年底常住人口城镇化率为67.89%，比2011年末提高了16.06个百分点，年均提高1.15个百分点。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。1、城市发展面临结构性变革132193434668694010020030040050060070080019491978198819972024城市数量图表2：我国城镇化率（%）资料来源：国家统计局，太平洋证券请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远图表3：我国城市建设用地面积及同比增速资料来源：Wind，太平洋证券城镇化水平不断提高，城市规模逐步扩大据Wind数据，1981-2022年，我国城市建设用地面积从6720平方公里增长至59452平方公里，2010年后增速有所放缓，但仍在持续增长。2026年2月11日自然资源部发布《城镇开发边界管理办法（试行）》，其中提及：“严格城镇开发边界外新增城镇建设用地管控，不得规划新增城镇集中建设用地（含各类开发区、非农产业园区范围内的城镇建设用地）；除国有农（林、牧）场内以及重点项目拆迁配套建设安置居住区等特殊情况外，原则上不得规划新增城镇居住用地。”和“以规划基期年的现状城镇建设用地规模为基数设置城镇开发边界扩展倍数，框定城镇开发边界内的增量用地规模，作为国土空间总体规划的约束性指标。”1、城市发展面临结构性变革-20%-10%0%10%20%30%40%010000200003000040000500006000070000198119831985198719891991199319951997199920012003200520072009201120132015201720192021中国城市建设用地面积（平方公里）同比增速(%)请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远图表4：2015-2020年中央层面落地城市更新相关实施文件及会议资料来源：中国政府网，太平洋证券时间会议/文件具体内容2015年12月20至21日中央城市工作会议着力解决城市病等突出问题，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。2017年3月9日住房城乡建设部《关于加强生态修复城市修补工作的指导意见》开展生态修复、城市修补（以下统称“城市双修”）是治理“城市病”、改善人居环境的重要行动，是推动供给侧结构性改革、补足城市短板的客观需要，是城市转变发展方式的重要标志。2019年12月10日至12日中央经济工作会议要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。2020年7月10日国办《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，明确改造任务，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。建立健全组织实施机制，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，完善配套政策，强化组织保障。2020年