房地产行业第30周周报：新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比涨幅扩大；广州公开征求《广州市住房发展“十五五”规划》意见

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 7 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 30 周周报（2026 年 7月 18 日-2026 年 7 月 24 日） 新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比涨幅扩大；广 州公开征求《广州市住房发展“十五五”规划》意见 新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大；新房库存面积与去化周期同环比均下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。第 30 周 47 城新房成交面积 210.0 万平，环比上升 9.2%，环比增速提升了 24.3 个百分点；同比下降 14.4%，同比降幅扩大了1.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 1.1%、18.2%、3.0%，同比增速分别为 15.9%、2.4%、-39.6%，一线城市同比涨幅扩大 11.8 个百分点，二线城市同比涨幅收窄 5.0 个百分点、三四线城市同比降幅扩大 3.0 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大。第 30 周 23 城二手房成交面积为 233.7万平，环比上升 3.9%，环比增速较上周提升了 7.0 个百分点，同比上升 8.2%，同比涨幅较上周扩大了 4.1 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为2.0%、6.5%、2.2%，同比增速分别为 9.2%、4.8%、14.4%，一线城市同比涨幅较上周收窄了 0.3 个百分点，二线城市同比增速较上周提升了 7.7 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了 3.1 个百分点。 ◼ 新房库存面积与去化周期同环比均下降。截至第 30 周末，13 城新房库存面积 6203.0万平方米，环比增速为-14.9%，同比增速为-22.6%；去化周期 14.2 个月，环比下降 2.2个月，同比下降 4.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 13.3、15.0、20.8 个月，一线城市环比上升 0.4 个月，二、三四线城市环比分别下降 0.4、48.5个月；一、二、三四线城市同比分别下降 2.9、0.4、45.3 个月。 ◼ 土地市场环比量涨价跌、同比量跌价涨；溢价率同环比均下跌。第 29 周百城全类型成交土地规划建筑面积为 1016.6 万平，环比上升 45.3%，同比下降 16.0%；成交土地总价为 182.3 亿元，环比上升 34.0%，同比下降 2.5%；楼面均价为 1793.1 元/平，环比下降 7.7%，同比上升 16.1%；土地溢价率为 4.4%，环比下降 0.1 个百分点，同比下降 1.0个百分点。 ◼ 房企国内债券总发行量环比上升、同比下降。第 30 周房地产行业国内债券总发行量为171.6 亿元，环比上升 5.1%，同比下降 20.2%。总偿还量为 110.2 亿元，环比下降 36.9%，同比下降 50.5%；净融资额为 61.4 亿元。 ◼ 板块相对收益有所下降。第 30 周房地产行业绝对收益为-3.3%，较上周上升 1.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-6.0%，较上周下降 6.4pct。房地产板块 PE 为9.86X，较上周下降 0.16X。 政策 ◼ 7 月 21 日，广州住建局公开征求《广州市住房发展“十五五”规划》意见。意见稿明确，“十五五”时期，广州将稳定住房市场，多措并举释放住房消费潜力，改革完善商品房基础性制度，其中提到“稳步有序推进现房销售制”。同时，优化住房供给，更好满足居民住房保障需求，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。广州还将加力城市更新，创新推动老旧小区有序改造。 投资建议 ◼ 从高频数据来看，7 月以来楼市成交量同比增速持续走弱，我们认为，7-8 月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计销售将有所回升。需要关注本周政治局会议的表态。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在 25年计提减值相对较多，26 年可能筑底，因此 27 年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对 27E 估值的改观。 ◼ 现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。 风险提示： ◼ 政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2026 年 7 月 27 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .......................................................................................................... 6 1.2 重