房地产开发与服务行业26年第30周：淡季压力逐步缓解，建议持续超配低位优质开发企业

01 / 39 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 投资策略周报 | 房地产 | 2026/07/26 [Table_Title] 房地产开发与服务 26 年第 30 周 淡季压力逐步缓解，建议持续超配低位优质开发企业 [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] 住建部部署城市更新重点工作，广州拟试点现房销售。住建部在上海召开座谈会，落实《城市更新“十五五”规划》相关部署，强调以解决群众急难愁盼、补齐城市安全短板为导向，统筹推进更新项目、基层治理和房屋安全管理。广州拟推进现房销售试点，明确现房项目不会一刀切实施，现房销售项目具备制度补偿。其他各地地方政策主要围绕完善住房保障机制展开。 成交同环比改善。50 城新房成交面积本周环比+4.6%，同比+1.3%，7 月累计同比-3.2%，降幅较 6月有所收窄，一线城市同比+4.7%。13 个城市二手房网签环比+5.7%，同比+18.2%，7 月以来累计同比+13%，增幅较 6 月收窄。实时成交方面，77 城二手中介成交套数周环比+5.3%，同比+11.9%，7 月以来认购同比+10.1%，极端天气缓解后，成交周度趋势改善。其中一线城市同比+5%，二线同比+8%，三四线同比+17%。 推盘月度大幅提升，市场价格承受下行压力。本周新房推盘环比+45%，连续两周环比涨幅超过 40%，同比+29%，本周售批比为 82%，去化率仍然维持较高水平。二手房景气度，12 重点城市挂牌量周环比-0.1%，同比-7.0%，来访周环比+9.1%，来访改善趋势与成交一致，7 月同比+0.9%，来访转化率5.9%。重点 31 城二手房成交价周环比-0.9%，月环比-1.2%，年初以来-1.5%，淡季市场价格承压。 核心城将迎来下半年首次高质量土拍。本周 300 城宅地周出让金 180 亿，环比+18%，7 月以来土地市场成交金额同比-18%，年内累计-30%。单周成交建面 336 万方，同比-56%，单周去化率 51%。北京、上海等城市均计划在 7 月底推出部分优质核心地块，全月土地成交增速有望进一步改善。 板块整体调整，主流房企股价表现优异。本周 SW 房地产板块下跌 3.3%，跑输沪深 300 指数 6.0pct。在 30 个申万行业板块中，本期 SW 房地产板块表现排在 90%分位，过去 4 周平均处于 57%分位数， 16 家主流 A+H 房企、其他 A 股、18 家违约 A+H 房企分别-0.9%、-3.5%、-1.1%，本周市场走稳，底部价值板块资本流入趋势走强，地产板块跌幅较大但主流 16 年开发公司表现较好，涨幅靠前的标的为中国海外宏洋集团（+4.7%）、建发国际集团（+3.5%）、滨江集团（+2.4%）、招商蛇口（+2.2%）、保利发展（+1.9%），市场选择方向，A 股整体表现好于港股，市场倾向于选择基本面业绩较强或者前期调整幅度较大的头部企业。本周物业板块下跌 1.8%，跑输同期恒生指数 3.5pct，跑输沪深 300指数 4.5%。港房上涨 0.1%，跑输恒生指数 1.5%，九龙仓集团、长实集团涨幅居前，单周涨幅分别为 1.6%、1.3%，恒隆地产跌幅明显，单周下跌 3.6%。 C-REITs 板块信息汇总及观点。本周 C-REITs 综合收益指数下跌 1.99%，降幅走扩（第 29 周下跌0.90%）。市场热度小幅上涨，日均换手率为 0.36%，环比上升 0.07pct，但仍处于较低水平。本周2 单审核通过，2 单已问询，南方润泽扩募资产评估值合计约 76.97 亿，预计 26 年化分配率 5.78%。 风险提示。未来基本面表现不及预期，政策面改善力度不及预期、融资环境收紧等。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 xingshen@gf.com.cn 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 xiemiao@gf.com.cn 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 liyihui@gf.com.cn 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，邢莘,胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究 房地产开发与服务 26 年第 29 周:市场剧烈震荡，板块表现优异，淡季量缩价稳 2026-07-19 房地产行业 26 年 6 月市场总结:板块深度调整价值“底背离”，整体量价走稳但分化加剧 2026-07-13 房地产开发与服务 26 年第 28 周:板块涨幅居前，淡季市场仍维持较好景气度表现 2026-07-12 -20%-11%-2%6%15%24%07/2510/2512/2503/2605/2607/26房地产沪深300 [Table_PageText1] 投资策略周报 | 房地产 请务必阅读末页的免责声明 02 / 39 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ CNY 6.76 2026/07/17 买入 10.29 0.17 0.44 39.76 15.36 5.10 3.74 1.60 3.90 保利发展 600048.SH CNY 4.95 2026/04/21 买入 8.01 0.18 0.28 27.50 17.68 3.39 3.16 1.10 1.70 新城控股 601155.SH CNY 10.98 2026/04/22 买入 18.89 0.42 0.84 26.14 13.07 3.13 2.92 1.50 2.90 建发股份 600153.SH CNY 8.56 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 5.90 5.22 1.61 1.46 5.30 5.60 华发股份 600325.SH CNY 2.33 2026/05/19 买入 3.78 -0.86 -0.06 - - 2.22 2.33 -33.50 -2.50 滨江集团 002244.SZ CNY 8.60 2026/01/11 买入 13.28 1.12 1.24 7.68 6.94 3.17 3.01 10.50 10.50 中国海外发展 0