房地产行业周度观点更新：如何看待政策的节奏与空间？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 如何看待政策的节奏与空间？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]如何看待政策的节奏与空间？客观来讲上半年重点城市尤其京沪基本面表现高于市场预期，短期强力政策出台的紧迫性或相对较低。但梳理近期政策脉络，房地产领域仍为政策关注的重点，后续空间方向与关注点或聚焦在：公积金制度优化（利率、额度、用途，以及公贷利率下调后的商贷利率调整或贴息的可能性）、城市更新（资金来源、力度、范围、模式等）、扩大消费（契税减免、购房补贴、利率政策等）。伴随楼市基本面数据边际恶化，政策博弈的可能性逐渐提升，如若超预期政策提前落地优质龙头标的或兑现较大股价弹性。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 如何看待政策的节奏与空间？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 淡季行业基本面数据季节性回落，但累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。当前股票位置较底部的溢价并不大，多数龙头市值已明显低于稳态价值。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数-2.95%，相对沪深 300 的超额收益为-5.60%，行业排名相对靠后（27/32）；年初至今长江房地产指数-21.86%，较沪深 300 的超额收益为-22.28%，行业排名相对靠后（24/32）。本周房地产板块表现较差，开发类、物管类、收租类均以下跌为主。 政策：住建部在上海召开城市更新工作座谈会；广州发布住房发展“十五五”规划（征求意见）。 中央：住建部在上海召开城市更新工作座谈会，强调全面践行人民城市理念，高质量推进城市更新；会议提出围绕规划、项目、治理、安全四方面发力，推进城市体检、民生工程、老旧小区改造、社区治理和房屋全生命周期安全管理，进一步激活存量资源潜力，提升城市品质和治理水平。地方：“十五五”时期，广州将稳定住房市场，多措并举释放住房消费潜力，改革完善商品房基础性制度，其中提到“稳步有序推进现房销售制”；优化住房供给，更好满足居民住房保障需求；此外，广州还将加力城市更新，创新推动老旧小区有序改造等。 销售：本周样本城市备案及实时成交同比低位振荡。 样本城市备案及实时成交同比低位振荡。房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-5.3%，较上周+6.8pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+9.4%，较上周+1.1pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-15.2%，17 城二手房成交面积累计同比+3.9%。7 月截至 24 日，37 城新房成交面积当月同比-1.0%，17 城二手成交面积当月同比+8.8%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比+6.8%。根据冰山数据，近期 20 城二手实时成交套数同比整体在低位振荡。 当周热点：如何看待政策的节奏与空间？ 淡季行业基本面边际转弱，叠加重大会议时点临近，资本市场对地产政策的关注度再次提升。如何看待政策的节奏与空间？客观来讲尽管近期二手实时成交量价数据边际转弱，但上半年重点城市尤其京沪基本面表现高于市场预期，参照历史经验，短期强力政策出台的紧迫性或相对较低；当前优质龙头股价仍低位徘徊，一定程度也反映资本市场对 7 月政治局预期较淡。但梳理近期政策脉络：5 月国务院印发《城市更新“十五五”规划》；6 月住建部对《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》公开征求意见；7 月国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，住房消费被排在促进大宗耐用消费体系的第一位，同月习总书记考察上海城市更新项目。房地产领域仍为政策关注的重点，后续空间方向与关注点或聚焦在：公积金制度优化（利率、额度、用途，以及公贷利率下调后的商贷利率调整或贴息的可能性）、城市更新（资金来源、力度、范围、模式等）、扩大消费（契税减免、购房补贴、利率政策等）。伴随楼市基本面数据边际恶化，政策博弈的可能性逐渐提升，如若超预期政策提前落地优质龙头标的或兑现较大股价弹性。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《如何在波动中寻找确定性？——房地产行业周度观点更新》2026-07-19 •《如何看待核心城市置换链条传导？——房地产行业周度观点更新》2026-07-13 •《何以均衡？——房地产行业 2026 年度中期投资策略》2026-07-10 -20%-3%13%30%2025/72025/112026/32026/7房地产沪深3002026-07-26%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 7 月 24 日） 累计收益排名24/32周度涨跌幅长江行业排名27/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-21.86%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-22.28%行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-2.95%超额收益(相对沪深300)-5.60%证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来297-0.11%4.32%-18.98%83-0.04%5.96%-14.52%235-2.32%-1.52%-8.94%600376.SH首开股份853.76%-0.90%-49.92%6626.HK越秀服务239.76%15.38%-24.61%2191.HK顺丰房托181.96%5.26%-2.39%002244.SZ滨江集团2682.38%13.16%-13.71%9909.HK宝龙商业127.80%5.74%-8.30%1503.HK招商局商业房托100.00%2.02%-15.59%001979.SZ招商蛇口6092.23%5.89%-21.19%0606.HK中骏商管46.85%9.50%-7.02%0823.HK领展房产基金879-1.07%6.30%15.59%600048.SH保利发展5931.85%6.91%-18.33%6989.H