房地产开发行业REITs周报—二季报季节性回落与经营磨底，分化下寻找超跌机会

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 REITs 周报—二季报季节性回落与经营磨底，分化下寻找超跌机会 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数下跌 2.15%。截至 7.24，本周（7.17-7.24，下同）中证 REITs（收盘）指数下跌 2.34%，收于 710.6 点；中证 REITs 全收益指数下跌 2.15%，收于 949.2 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨 2.65%/上涨 1.63%/上涨 0.14%/下跌 3.31%/下跌 1.02%/下跌 0.57%。 本年中证 REITs 全收益指数跌幅为 6.01%。截至 7.24，本年中证 REITs（（收盘）指数跌幅为 8.73%，中证 REITs 全收益指数跌幅为 6.01%。 C-REITs 二级市场表现 本周二级市场整体呈现回调行情。截至 7.24，已上市 REITs 总市值约 2069.8 亿元，平均单只市值 27 亿元。本周已上市 REITs 中 13 只上涨、73 只下跌，周均涨幅为-2.78%。本周生态环保、商业不动产 REITs 小幅回调，数据中心、产业园区REITs 回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心/商业不动产 REITs 板块二级市场涨幅分别为-4.51%/-5.22%/-1.14%/-1.74%/-2.8%/-0.21%/-0.35%/-3.11%/-5.79%/-0.29%。 消费基础设施 REITs 二季报方面，2026Q2 已上市消费 REITs 在运营数据端相对稳健但呈现季节性回落，存量博弈的“加减法”下消费 reits 的分化也比之前更清晰，一边是主次力店调整难题，一边是成熟期商业体的涨租难题，一边是固有地段红利的失效，一边是资管运营赋能。整体来看，底层项目平均出租率为 96.5%，环比-0.6pct，同比-0.7pct；平均租金为 219.9 元/平/月，环比-7.7pct，同比+6.2pct。从同项目口径看，平均出租率为 96.8%，环比+0.4pct，同比-0.4pct；平均租金为222.5 元/平/月，环比-6.4pct，同比+2.1pct。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 140.4 万股，日均换手率 0.5%。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产 REITs 板块换手率分别为 0.6%/0.5%/0.7%/0.2%/0.5%/0.4%/0.4%/0.3%/1.1%/0.2%。 REITs 估值表现 本周已上市 REITs 中债 IRR（（部收收益率）续分分化，其中位列前三的 REITs 分别是易方达广开产园 REIT（（13.5%）、平安广州广河 REIT（（12.6%）、中金湖北科投光谷 REIT（（12.3%）。P/NAV 位于 0.5-1.7 区间，其中位列前三的 REITs 分别是首创奥特莱斯 REIT（（1.7）、嘉实物美消费 REIT（（1.5）、中金厦门安居 REIT（（1.5）。 投资建议 当下二级投资策略主要有以下几条主线：1）β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。4）龙头溢价：当前 REITs 市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后分龙头效益不可忽视。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 增续（维续） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W28：本周新房成交同比-3%，6 月房价指数仍呈下行趋势》 2026-07-18 2、《房地产开发：1-6 月统计局数据点评:房地产开发投资额同比跌幅续分走阔，楼市压力仍指标端偏滞后》 2026-07-15 3、《房地产开发：2026W27：进入 7 月淡季成交环比回落，二手房韧性强于新房》 2026-07-12 -20%-10%0%10%20%30%2025-072025-112026-032026-07房地产开发沪深3002026 07 25年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 部容目录 REITs 指数表现 ................................................................................................................................................. 3 REITs 一二级市场表现 ....................................................................................................................................... 4 REITs 估值表现 ................................................................................................................................................. 8 风险提示 ......................................................................................................................................................... 10 图表目录 图表 1： 指数表现 .......................................................................................................