地产及物管行业周报：7月二手成交同比+11%，头部房企延续积极拿地

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 07 月 25 日 7 月二手成交同比+11%，头部房企延续积极拿地 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/7/18-2026/7/24） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比及新房成交推盘比均回升。上周(7.18-7.24)34个重点城市新房合计成交 179.1 万平米，环比+10.2%，其中，一二线环比+10.7%，三四线环比+1.1%。7 月(7.1-7.24)34 城一手房成交同比-4.4%，较 6 月-0.2pct。其中，一二线同比-2.6%，三四线同比-27.4%，分别较 6 月+0.4pct 和-7.3pct。上周 13 城二手房合计成交 127.5 万平米，环比+17.8%；7 月累计成交同比+11.4%，较 6 月+0.3pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 69 万平米，合计成交 79 万平米，对应成交推盘比为 1.15 倍，较前一周回升。最近三个月（26 年 4 月-26 年 6 月）分别为 1.04 倍、1.5 倍和 1.2 倍。截至上周末（2026/7/24）15 城合计住宅可售面积为 8233.4 万平米，环比-0.13%。3 个月移动平均去化月数为 18.1 个月，环比+0.38 个月。 ⚫ 主要政策新闻：大连首推二套房公积金贷款贴息，头部房企延续积极拿地。宏观方面，7月 LPR 报价出炉：5 年期以上 LPR 为 3.5%、1 年期 LPR 为 3%，均较上月持平；26H1土地出让收入 9778 亿元，同比-31.5%；公积金政策方面，大连首推二套房公积金贷款贴息，补贴 15%利息期限 3 年；土地市场方面，多家房企公布拿地金额、溢价率及区位：越秀地产 10.1 亿元（16.1%）广州白云宅地；滨江集团 18.1 亿元（39.2%）、5.7 亿元（34.5%）杭州拱墅、上城地块；招商蛇口 7.2 亿元北京大兴宅地、15.1 亿元（18.9%）深圳光明宅地；绿城中国 1.7 亿元（5.1%）绍兴上虞地块；华润置地 8.3 亿元大连宅地；中海宏洋 5.5 亿元惠州金山湖宅地；保利发展 6.1 亿元（17.3%）广州荔湾宅地。 ⚫ 公司动态跟踪：深铁向万科提供借款，领展出售悉尼项目 50%股权。年度业绩方面，保利发展 26H1 归母净利润 19.3 亿元，同比-39%；融资担保方面，深铁集团向万科提供不超过 5.2 亿元借款；领展房产基金拟以 2.3 亿澳元出售悉尼 100 Market Street 项目50%股权；保利置业发行 2026 年第三期中票（10 亿元/5 年/2.5%）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 3.31%，沪深 300 指数上涨 2.65%，相对收益为-5.96%，板块表现弱于大市，在 31个板块排名中排第 27 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：深物业 A、*ST 发展、*ST 皇庭、卧龙新能、黑牡丹，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为大连友谊、亚太实业、*ST 中迪、香江控股、京投发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 0.79%，沪深 300 指数上涨 2.65%，相对收益为-1.87%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 65.4/42.7 倍；物管 26/27PE 均值分别 14.1/12.6 倍。 ⚫ 投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，租售比赶超公积金利率+挂牌量从累库转为去库，共同推动了本轮楼市房价的寻底，判断供给收缩下本轮楼市寻底更为健康，并判断目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股、城建发展；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城； 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共13页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 10%，一二线环比上升11%、三四线环比上升 1% 上周(7.18-7.24)34 个重点城市新房合计成交 179.1 万平米，环比上升 10.2%，较 25年周均成交 241 万平米下降 25.7%，较本年周均成交 219.2 万平米下降 18.3%。 其中一二线城市合计成交 169.5 万平米，环比上升 10.7%，较 25 年周均成交 222.8 万平米下降 23.9%，较本年周均成交 205.3 万平米下降 17.4%。三四线城市