公募REITs行业26Q2业绩分析及26Q3展望：C端稳健、B端承压、结构分化

证券研究报告C端稳健、B端承压、结构分化——公募REITs 26Q2业绩分析及26Q3展望证券分析师：彭文玉A0230517080001朱敏A0230524050004任奕璇A0230525050002研究支持:陈榕杰A0230125080001联系人:陈榕杰A02301250800012026.07.22www.swsresearch.com摘要◼26Q2，消费/保租房/IDC仍稳健增长、能源则显著恶化，产园/仓储仍在探底，交通整体偏弱。消费收入与EBITDA维持同比高增，但Q2受春季高基数影响，环比有所回落；保租房受益于应届生集中租赁需求释放，是唯一实现收入及可供分配金额同环比均正增长的业态；公用事业内部分化，虽整体收入同比增长，但因部分项目回款及供水项目承压，可供分配金额同比回落；能源发电量Q2全线同比下行，基本面恶化明显，所有个券收入及EBITDA均出现同比下滑；交通受车流量减少拖累，业绩整体同比下滑；仓储Q2同比降幅已收窄，环比与Q1基本持平，边际改善初现；产业园经营压力持续加大，整体业绩降幅同比进一步扩大，且所有个券收入均同比下滑；IDC受益于整租需求稳定，收入环比小幅增长，叠加Q1税项调整带来的低基数效应，Q2可供分配金额环比大幅回升。展望26Q3，我们预计仓储及产园量价两侧仍有压力，交通将迎季节性修复，IDC稳健基调不变；保租房/公用/能源均将迎来季节性改善，消费则关注部分项目的招商调改。◼消费：经营稳中向好，业绩同比增长。Q2面临消费淡季导致收入及利润环比整体下滑，但出租率普遍在已有高基数下继续环比提升，且业绩同比多数仍保持增长，尤其是租金坪效实现全面正增长。虽Q2社零数据略有承压，随着零售业新政的出炉，后续促消费重心将切换到服务消费。建议关注金茂商业REIT、中海商业REIT等社区级购物中心项目具备向上弹性，关注招商调改、租金提升潜力。◼保租房：Q2量价齐升，后续关注局部供给扰动。因毕业季集中租赁需求释放，迎来出租率显著提高，因区位优势显著，全市场租金仍回调背景下，上市保租房项目租金环比企稳或回升，上海地产/华润有巢/城投宽庭REIT业绩显著修复，北保/昌保REIT也已完成新一轮配租，深圳/厦门项目亦持续涨租。预期Q3季节性需求仍将延续，出租率或再提高，但需警惕产业导入/转型区潜在存改供给扰动及新开业竞品招租进度。◼仓储物流：租金压力不减、区域分化加剧。行业上，华南供给持续高位拖累出租率与租金，京沪虽空置率回落但下半年仍有供给冲击，租金拐点尚未到来。项目层面，市场化租赁型租金全线下跌，创近四季新高，出租率修复与租金承压并存，需关注华南去化节奏及新签租金折价幅度；整租型续租利空持续释放，27年集中到期压力仍存，但顺丰REIT续签价格与评估差异较小，估值安全垫及散租项目扰动亦需重点关注。◼产业园：量价尚未筑底，收入同环比普降。产业园REIT量价仍未筑底、收入普遍承压，但收缴率稳步改善，显现边际修复信号。板块内部分化：联东科创 REIT、东久新经济 REIT 等民营厂房资产量价率先企稳，科投光谷REIT、重庆两江REIT 等商务园26Q2收入、EBITDA环比上行；东吴苏园REIT、临港创新REIT等量价齐跌。高供给、弱需求之下，核心城市产业园空置率超30%，25Q1-26Q1租金降幅超10%，预期下半年全国各区域新增供应持续放量，存量竞争加剧，租金整体仍将处于下行通道，板块筑底尚未完成。◼公用事业：环保类业绩同比增长，水利继续承压。项目间分化大，两单生态环保项目收入同环比均提升，而供水项目因降雨来水远少于往年导致供水量大幅下降，供热项目则无收入。展望Q3，暑期消费趋旺、高温下食品保质期短、居民及工商业垃圾量/用水量增多将直接利好垃圾及污水处理项目，需注意首创水务REIT深圳项目调价事宜，而供水项目7月的梅汛期降水仍低于常年。◼能源：受资源与现货交易影响，多项目量价齐跌。26Q2各底层资产表现显著分化，多数新能源发电项目受资源减弱、电力现货市场规则变动等因素拖累，量价齐跌，天然气项目则价增量跌。分红端，国补回款与管理费时点扰动显著，可供涨跌各半。展望26Q3，用电高峰有望推动需求环比改善，但风电、光伏出力仍受自然条件及电网政策扰动，预期量增价弱，可关注多元资产配置及保供调节价值突出的标的。◼交通：延续分化，路网结构为核心变量。中国交建REIT、江苏交控REIT、招商高速REIT同比提升。EBITDA利润率环比修复、同比承压，可供分配金额受成本及养护支出制约普遍走弱。建议关注：经济活力较强且路网短期稳定的长三角、珠三角等区域路段；引流效应持续兑现、分流影响即将消退的路段。◼数据中心：整租稳健，税法规则调整致Q2可供大增。当前已上市的两单IDC 26Q2量价维持稳健基调，两单项目收入环比基本持平，南方润泽数据中心REIT上架率小幅提升，因前期税法规则调整使得两单项目26Q1可供分配金额基数低，令26Q2环比大幅增长，但实际业绩并未发生变化。预计IDC板块因电信运营商整租，后续基本面预计仍能保持稳健。◼风险提示：需警惕宏观经济波动、产业政策变动、行业复苏不及预期、无风险收益率上行、解禁冲击、底层项目经营业绩下滑等。2主要内容1.总结：C端稳健、B端承压、结构分化2.消费：经营稳中向好，业绩同比增长3.保租房：Q2量价齐升，上海项目业绩改善大4.仓储物流：租金压力不减、区域分化加剧5.产业园：量价尚未筑底，收入同环比普降6.公用事业：环保类业绩同比增长，水利继续承压7.能源：受资源与现货交易影响，多项目量价齐跌8.交通：延续分化，路网结构为核心变量9.IDC：整租稳健，税法规则调整致可供大增10. 风险提示3www.swsresearch.com41.1 消费/保租房/IDC仍稳健增长、能源则显著恶化，产园/仓储仍在探底，交通整体偏弱◼C端为主的防御性板块：1）消费：收入与EBITDA稳健高增：26Q2同比增速分别为+5.8%、+8.6%，均处最近5个季度高位，可供分派金额季节性回落；2）保租房：量价齐升，尤其是市场招租型。是唯一实现3个财务指标同环比均增长的业态；3）公用事业：分化加剧，环保类同比改善、供水则大幅承压。26Q2整体收入同比+5.5%，因首钢REIT回款问题与水利REIT降水少，板块可供分配金额同比-1.6%；4）能源：发电量同比全线下行。26Q2收入同比下滑超20%，基本面恶化显著。◼B端为主的顺周期板块：1）仓储：同比降幅收窄，环比持平。26Q2收入/EBITDA同比-6.7%、-8.4%，较26Q1降幅已收窄，且环比数据均有改善；2）产业园：经营压力加剧。26Q2收入/EBITDA/可供分配金额同比降幅进一步扩大，而可供分配金额环比显著增长，主要是受首农产园REIT与临港产园REIT带动，其余仍在下行通道。3）IDC：运营稳定。可供分配金额受26Q1税项规则调整使得26Q1基数低，致26Q2环比大幅增长； 4）交通：车流量减少，业绩同比显著下滑。26Q2收入/EBITDA/可供分配金额均录得同比下滑。资料来源：基金公告、申万宏源研究证券研究报告最近5个季度，公募REITs基金财务数据同环比25Q225Q325Q426Q126Q225Q225Q325Q426Q1